天津市业主会管理办法
天津市房地产管理局
天津市业主会管理办法
津房物〔2004〕184号
第一章 总则
第一条 为了规范业主会的活动，维护业主的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和《天津市物业管理条例》、建设部《业主大会规程》，制定本办法。
第二条 本市行政区域内实施物业管理的项目成立业主会及其活动适用本办法。
第三条 市物业管理行政主管部门负责业主会活动的指导。
区、县物业管理行政主管部门负责推动辖区内业主会的组建、办理业主会备案以及指导其活动。
第四条 业主会由同一个物业管理区域内的全体业主组成，是业主集体行使权利和维护全体业主合法权益的组织。
第五条 业主会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第二章 业主会
第六条 一个物业管理区域只能成立一个业主会。业主会自首次业主会会议召开之日起成立。
第七条 已交付使用的新建物业有下列情形之一的，应当召开首次业主会会议。
(一)出售建筑面积达百分之五十以上；
(二)业主入住率达百分之五十以上；
(三)首位业主实际入住达二年以上。
第八条 首次业主会会议由进行前期物业管理服务的企业负责召集。物业管理企业应当在符合上述第七条规定条件之日起15日内，告知区、县物业管理行政主管部门并在其指导下组织召集首次业主会会议。
对符合条件不召集的物业管理企业，区、县物业管理行政主管部门应责其限期召集，在限期内仍不召集的，在区、县物业管理行政主管部门和街道办事处的指导下，由居民委员会组织召集或者由业主推荐的代表召集。
第九条 同一个物业管理区域内的业主不足一百人的，可以直接组成业主会；一百人以上的，由业主按照业主总数的一定比例推选业主代表，组成业主代表会(以下统称业主会)。业主代表会的代表一般不得少于三十五人。
业主代表会行使业主会的权力。
第十条 筹备成立业主会，应当在物业所在地的区、县物业管理行政主管部门和街道办事处的指导下，由前期物业管理企业召集部分热心公益事业的业主和未售出空置房屋的房地产开发企业组成筹委会，负责业主会的筹备工作。
筹委会成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。
第十一条 筹委会应当自组成之日起30日内(成立业主代表会的60日内)在物业所在地的区、县物业管理行政主管部门和街道办事处的指导下，组织业主召开首次业主会会议，并选举产生业主委员会。
第十二条 筹委会应当做好下列筹备工作：(一)确定首次业主会会议召开的时间、地点、形式和内容；
(二)确认业主身份，确定业主在首次业主会会议上的投票权数；
(三)确定业主委员会成员候选人产生方案及名单，并公示征询意见；
(四)参照物业管理行政主管部门颁布的示范文本，依法起草业主会章程、提出业主公约修订意见；
(五)起草前期物业管理服务合同执行情况的报告；
(六)业主超过100人以上的，组织推选业主代表；
(七)做好召开首次业主会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主会会议召开之日15日前，以书面形式在物业管理区域内公告。成立业主代表会的，应当在会议召开之日15日前以书面形式送交参加会议的业主代表。
第十三条 推选业主代表可以幢、门、楼层等为单位进行。筹委会应当将推选业主代表的方式、代表条件、代表人数以书面形式在物业管理区域内公告。
推选业主代表候选人可以通过筹委会和业主推荐与业主自荐相结合的方式产生。
在推选单位内，候选人只有一人的，其所代表业主二分之一以上书面同意即可当选业主代表，未超过二分之一以上书面同意，则重新提名选举；候选人为二人以上的，所代表业主二分之一以上书面同意的即可当选业主代表，未超过二分之一以上书面同意的，在得票多的二名候选人中重新选举，票多者当选。
业主代表产生后以书面形式在物业管理区域内公告。业主代表每三年为一届，业主代表的变更应当由其所代表的业主二分之一以上书面同意。
第十四条 业主投票权按照业主拥有房屋建筑面积计算，具体计算方法由业主会章程规定。可以以一建筑平方米为一票权，或者根据物业项目的实际情况以适宜的建筑平方米为一票权。
第十五条 首次业主会会议应当讨论决定下列事项：
(一)制定业主会章程；
(二)修订业主公约；
(三)选举业主委员会主任、副主任及委员；
(四)确定物业企业；(五)决定物业管理其他重大事项。
第十六条 业主会章程应当依法包含以下几方面内容：
(一)业主会名称、物业项目地址、四至范围；
(二)业主会权力；
(三)业主委员会职责；
(四)业主会的议事方式及表决程序；
(五)业主代表的产生方式；
(六)业主委员会委员的组成和委员任期；
(七)业主投票权的计算方法；
(八)活动经费及活动用房；
(九)印章的使用和管理；
(十)其他关于业主会的重大事项。
第十七条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
业主公约经业主会会议通过后对全体业主具有约束力。
第十八条 业主会行使下列权力：
(一)制定、修改业主会章程和业主公约；
(二)选举、更换业主委员会成员，监督业主委员会的活动；
(三)审定物业管理服务合同内容，确定物业企业；
(四)审议通过物业管理企业提出的年度服务计划和物业管理制度；
(五)监督物业管理企业的管理服务活动；
(六)决定维修基金的使用、续集方案，并监督实施；
(七)决定涉及业主利益的其他重大事项。
第十九条 业主会依法作出的决议应当在本物业管理区域内公告，对全体业主具有约束力。
业主会依法签订的物业管理服务合同，由全体业主共同承担民事责任。
第二十条 业主会自成立之日起30日内，业主委员会应当持下列资料到物业所在地的区、县物业管理行政主管部门办理业主会备案手续：
1、业主会章程；
2、业主公约；
3、经业主会会议表决产生的业主委员会成员的基本情况。
对符合规定的，区、县物业管理行政主管部门应在7个工作日内出具业主会备案证明；对不符合规定的，书面说明理由，7个工作日内退回。
业主委员会持备案证明到公安部门指定的单位刻制业主会印章。
业主会备案的有关事项发生变更的，依照前款规定备案。
第二十一条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主会解散的，在解散前，业主委员会应当告知物业所在地的区、县物业管理行政主管部门，并在区、县物业管理行政主管部门和街道办事处的指导监督下，做好业主共同财产清算工作后，将业主会印章交回区、县物业管理行政主管部门并由其销毁。
第三章 业主委员会
第二十二条 业主委员会是业主会的办事机构。业主委员会成员在业主中选举产生，每届任期三年，可以连选连任。业主委员会设主任一名、副主任一至二名，委员三至十一名。
第二十三条 业主委员会成员的候选名单由筹委会在广泛征求意见的基础上提出，并以书面形式在物业管理区域内公告。
业主委员会成员的产生通过召开业主会会议，由业主直接投票或者业主代表将其所代表的业主投票的书面意见如实反映，采取差额选举方式依据得票多少顺序产生。主任和副主任由得票最多的前两至三名人员依票数多少顺序产生。
选举产生业主委员会后，其成员的基本情况在物业管理区域内公告。
第二十四条 业主委员会成员应当符合下列条件：
(一)遵守国家有关法律、法规；
(二)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;
(三)遵守业主会章程和业主公约，模范履行业主义务，按时交纳物业管理服务费；
(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
(五)具有一定的组织能力和协调沟通能力；
(六)身体健康，具备必要的工作时间。
第二十五条 业主委员会应当履行下列职责：
(一)召集业主会会议；
(二)执行业主会作出的决议，定期报告有关决议执行情况，提出物业管理建议；
(三)业主会会议做出决定后应当在30日内，代表业主会续签、签订、变更、解除物业管理服务合同；
(四)听取和反映业主、使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业管理服务合同；
(五)督促不交纳物业服务费用的业主限期交纳；
(六)监督业主公约的实施；
(七)履行业主会赋予的职责；
(八)积极宣传物业管理的有关政策法规；
(九)完成业主会交办的其他事项。
第二十六条 业主委员会委员任期届满2个月前，应当召开业主会会议进行换届选举；逾期未换届的，区、县物业管理行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。
原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。
第二十七条 经业主委员会或五分之一以上的业主提议需变更业主委员会成员的，由业主委员会组织召开业主会会议作出决议，并以书面形式在物业管理区域内公告。
第二十八条 业主委员会成员有下列情形之一的，经业主会会议通过取消其业主委员会成员资格：
(一)物业转让、灭失等原因不再是业主的；
(二)无故连续三次缺席业主委员会会议的；
(三)因疾病或其他原因丧失工作能力的；
(四)有犯罪行为的；
(五)以书面形式向业主会提出辞呈的；
(六)拒不履行业主义务的；
(七)其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第二十九条 业主委员会成员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主会所有的财物移交给业主委员会。
第三十条 业主委员会不得从事经营活动，其成员不得在为本物业管理区域提供物业管理服务的物业管理企业中任职。
第四章 会议
第三十一条 业主会会议分为定期会议和临时会议。
业主会会议应当由业主委员会组织召开。会议由业主委员会主任主持，主任因故缺席时，由副主任主持。
业主会定期会议应当按照业主会章程的规定按时召开。
有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主会临时会议：
(一)五分之一以上业主提议的；
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
(三)业主会章程或业主公约规定的其他情况。
发生应当召开业主会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，在物业所在地区、县物业管理行政主管部门责令其限期召开后仍不履行组织召开会议职责的，经过本物业二分之一以上业主书面同意，取消业主委员会成员资格，由业主代表组成筹委会，按照第二十三条规定重新选举产生业主委员会成员。
第三十二条 业主委员会应当在业主会会议召开15日前，将会议通知及有关材料书面送交与会人员并以书面形式在物业管理区域内公告。业主因故不能参加会议的，可以书面委托代理人参加会议。业主代表因故不能参加业主会会议的，可以书面委托其所代表的业主参加。
住宅小区的业主会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
第三十三条 业主代表应当于参加业主会会议3日前，就业主会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经业主本人签字后，由业主代表在业主会投票时将业主本人签字后的投票意见如实反映。
第三十四条 业主会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
凡采用书面征求意见形式召开业主会会议的，需入户征求业主本人意见并由其本人签署具体意见。
业主会作出决定，必须经与会业主或业主代表所持投票权二分之一以上通过。
业主会作出制定和修改业主公约、业主会章程、选聘和解聘物业管理企业、维修基金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。
第三十五条 业主会召开会议时，可以邀请街道办事处、公安派出所、居民委员会和使用人代表列席。
第三十六条 业主委员会应当建立议事和重大事项报告制度，并依法按照业主会章程规定开展工作。经三分之一以上业主委员会成员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当召开业主委员会会议。
第三十七条 业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。
业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
第三十八条 业主会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县物业管理行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第三十九条 业主会和业主委员会会议由业主委员会作好书面记录并存档。业主会作出的重大决议，由出席会议的人员签字后存档。
第五章 经费和活动用房
第四十条 业主会和业主委员会可以在物业管理服务费中按照每年不超过百分之一的比例提取活动经费，具体办法由业主会和物业管理企业在物业管理服务合同中约定。
活动经费账目在物业管理企业服务收费中列支。
第四十一条 活动经费主要用于业主会会议和业主委员会的办公费用。
具体使用情况由业主委员会以书面形式在物业管理区域内每年度至少公布一次，并接受业主的质询。
第四十二条 业主会采用招投标方式选聘物业管理企业的，招投标所发生的费用由业主会垫付，垫付后由中标的物业管理企业在物业管理服务费中冲抵。
第四十三条 新建住宅小区业主委员会的活动用房由物业管理企业提供。
其他业主委员会的活动用房由业主委员会与物业管理企业协商确定。
第六章 印章管理
第四十四条 业主会印章所刻名称应与区、县物业管理行政主管部门出具的备案证明上所标注名称一致，印章形状统一为圆形，直径为3.8厘米，字体为仿宋体。
第四十五条 业主会印章由业主委员会指定专人负责保管，并建立用印记录制度。
第四十六条 业主会印章应当用于业主会与物业管理企业签订服务合同或其他与物业管理服务有关的活动。
业主委员会依照法定职责使用印章，违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。
第七章 附则
第四十七条 业主是指物业的所有权人。
第四十八条 本办法自2004年5月1日起施行。《天津市物业管理委员会管理办法》(房业〔1999〕182号)同时废止。
04/27/2004
天津市房地产管理局
成都市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理规定
四川省成都市人民政府
成都市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理规定
政府令第129号
《成都市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理规定》已经2006年8月24日市政府第83次常务会议讨论通过，现予公布，自2006年11月1日起施行。
市长：
二○○六年九月二十二日
成都市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理规定
第一条（目的依据）
为加强房屋建筑和市政基础设施工程质量的管理，根据《中华人民共和国建筑法》、国务院《建设工程质量管理条例》等法律、法规，结合成都市实际，制定本规定。
第二条（适用范围）
本市行政区域内新建、扩建、改建房屋建筑和市政基础设施工程（以下统称工程）的竣工验收备案及监督管理，适用本规定。
抢险救灾工程、临时性建筑工程、军事工程不适用本规定。
第三条（管理主体）
市建设行政主管部门负责全市工程竣工验收备案的监督管理，并直接管理锦江、青羊、金牛、武侯、成华五城区（以下统称五城区）范围内工程的竣工验收备案工作。
其他区（市）县建设行政主管部门负责本行政区域内工程竣工验收备案管理工作。
第四条（备案时限）
建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地区（市）县建设行政主管部门备案；五城区范围内的工程，向市建设行政主管部门备案。
第五条（备案文件）
建设单位办理工程竣工验收备案，应当提交下列文件：
（一）工程竣工验收备案表；
（二）工程竣工验收报告，工程竣工验收报告包括：建筑工程施工许可证，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案管理部门认为需要提供的有关资料；
（三）法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保、气象等部门出具的认可文件或者准许使用文件；
（四）施工单位签署的工程质量保修书，商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；
（五）法规、规章规定必须提供的其他文件。
第六条（规划认可文件）
规划行政主管部门出具的认可文件应当载明《建设工程规划许可证》及其附图、附件所确定的建设内容（包含小区道路、配套绿地）的实施情况及结论；分期实施的建设项目应当载明分期实施的内容及结论。
第七条（竣工验收监督）
工程质量监督机构应当对工程竣工验收实施监督，对建设单位在竣工验收过程中违反国家工程质量管理规定的行为，应当责令改正；并在工程竣工验收之日起5日内，向建设行政主管部门提交工程质量监督报告。
对工程质量监督机构责令改正的工程，建设单位应当按照工程质量监督机构的要求进行整改后，方可进入备案程序。
第八条（文件验证）
建设行政主管部门收到建设单位报送的竣工验收备案文件后，结合工程质量监督机构提交的工程质量监督报告，对备案文件进行验证，资料齐全、符合法定条件的，应当收讫，并在工程竣工验收备案表上加盖备案专用章。
建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，不得收取任何费用。
第九条（重新验收）
建设行政主管部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，并重新组织竣工验收。
第十条（备案效力）
房产管理部门办理房屋所有权初始登记，应当将经建设行政主管部门加盖备案专用章的工程竣工验收备案表作为必备文件；
建设单位办理市政基础设施工程移交管养手续时,应当提交经建设行政主管部门加盖备案专用章的工程竣工验收备案表。
第十一条（逾期备案责任）
建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的，由建设行政主管部门责令限期改正，并依据国务院《建设工程质量管理条例》的规定给予处罚。
第十二条（擅自使用的责任）
建设单位将建设行政主管部门决定重新组织竣工验收的工程，在重新组织竣工验收前，擅自投入使用的，由建设行政主管部门责令停止使用，并依据国务院《建设工程质量管理条例》的规定给予处罚。
第十三条（虚假备案的责任）
建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，竣工验收无效，建设行政主管部门应当责令停止使用，重新组织竣工验收，并依据建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定给予处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十四条（责任追究）
建设行政主管部门及其工作人员徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权的，由本级或上级机关给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十五条（农民自建住宅）
农民自建住宅竣工验收备案的有关规定另行制定。
第十六条（解释机关）
本规定具体应用中的问题由成都市人民政府法制办公室负责解释。
第十七条（施行日期）
本规定自2006年11月1日起施行。
