杭州市人民政府办公厅关于第二批撤村建居单位开展股份制改革的实施意见
浙江省杭州市人民政府办公厅
杭州市人民政府办公厅关于第二批撤村建居单位开展股份制改革的实施意见
杭政办〔2002〕35号
各区人民政府,市政府各部门、各直属单位:
为进一步规范股份制改革操作程序,完善股份合作制经济的实现形式,确保我市第二批撤村建居工作的顺利完成,根据市委、市政府有关文件精神,经市政府同意,现就我市第二批撤村建居股份制改革工作提出如下实施意见:
一、明确股份制改革的总体目标和要求
撤村建居后集体经济股份制改革的总体目标是,建立起适应社会主义市场经济的管理体制、经营机制和分配方式,促进集体资产的保值增值,保障集体和股东(原社员)的合法权益。具体要求做到:资产存量清楚,价值总量真实;产权主体明晰,股权量化合理;组织机构健全,监督管理体系完善;经营机制灵活,资产保值增值责任落实。
二、规范股份制改革的操作步骤和方法
(一)建立组织,明确职责。为保证股份制改革工作的顺利开展,各撤村建居单位应建立股份制改革工作小组(以下简称工作小组)。工作小组原则上由原村党支部、村经济合作社管委会成员和部分社员代表组成,具体履行自筹建之日至首届股东代表大会结束期间的一切会议组织、政策宣传、工作部署、政策拟订、机构筹建等职责。工作小组组成人员在报经乡镇(街道)批准后,在村务公开栏中予以公布。
(二)宣传发动,统一思想。工作小组要通过召开党员会、组长会、社员代表会或社员大会等会议,并利用广播、黑板报、村务公开栏等多种形式,学习宣传市委、市政府有关撤村建居的文件及股份制改革的政策,统一思想认识。
1、统一实施撤村建居改革是加快我市城市化进程,推进城乡一体化需要的认识。实施撤村建居改革,有利于我市从大都市发展的高度,统筹城市和周边地区的规划布局、功能设置、资源配置和管理体制变革,加快我市城市化的进程;有利于城市的基础设施向城市周边地区延伸,使城市的管理和服务覆盖到城郊结合部;有利于带动城郊结合部二、三产业的发展,从而实现城郊农村与大都市的规划、建设和管理一体化。
2、统一实施股份制改革是进一步明晰产权,保障社区成员合法权益需要的认识。撤村建居后,原来的社区性集体经济组织依然存在,其集体资产仍属社区全体成员所有。实施股份制改革,有利于进一步明晰集体资产的产权主体,明确每位成员在集体净资产中所占的份额,并以此作为收益分配的依据,使社区成员更加关心集体经济。同时,通过股份制改革,建立起适应社会主义市场经济要求的组织机构和运行机制,便于加强民主监督,增强经营者的责任意识,促进集体资产的良好营运和资产的保值增值,从而保障社区成员的合法权益。
3、统一对股份制改革的政策严肃性、工作艰巨性的认识。撤村建居后的股份制改革,是一项政策性强、工作量大的工作,涉及到社区每一位成员的根本利益,必须依靠社区群众的广泛参与才能完成。因此,广大社区群众要有大局观念,克服与己无关的思想,自觉学习市委、市政府有关股份制改革的政策和相关的法律法规,认真配合工作小组做好有关的调查摸底工作,积极参与讨论和修改本村有关股东资格确认、股权设置和资产量化等政策,并按照民主集中制的原则,切实执行好各项决议,确保改革顺利进行。
(三)清查核实,摸清“家底”。摸清人口和集体资产的家底,是股份制改革的基础。各村必须建立专门的工作班子,对本村的人口和集体资产进行清查核实。
1、人口的清查核实。主要核实:(1)本村截止撤村建居时在册农业人口的状况,包括出生年月、农业户口身份年限等;(2)本村一定年份起至撤村建居前已农转非人员的状况,包括出生年月、农转非年份、农业户口身份年限、农转非方式、征地安置方式、货币安置金额及招工安置后目前就业状况等;(3)本村截止撤村建居时非在册农业人口的状况,包括参军、就学、服刑等人员的出生年份、在本村农业户口身份年限等。
2、集体资产的清查核实。(1)通过对村办企业转制回收资金、土地征用补偿资金、各业承包租赁金、投资收益、村级资金出借和经济担保等项目的专项清理,核实集体资金的回收情况和质量状况;(2)通过对应收款项、固定资产、在建工程、对外投资、资源性资产及负债的清产核资,核实集体资产的占用情况和实际存量。
村级人口和集体资产清查核实的结果须报经社员代表大会确认并在村务公开栏中张榜公布,其中集体资产清查核实的结果必须报经各区农办审核鉴证,并办理产权登记。
(四)拟订政策,起草章程。明确经济政策是股份制改革的核心,各村必须在调查研究、充分听取大多数群众意见的基础上,拟订有关经济政策方案,并通过广泛征求群众意见,达到基本一致。
1、拟订集体资产量化方案。在核实存量资产的基础上,根据市政府办公厅《转发市农经委关于撤村建居后原村集体经济组织股份合作制改革实施意见的通知》(杭政办〔1999〕8号)精神,实际集体净资产在扣除待处理的资产、留作社会保障资金后,原则上应全部用于股权量化,全部量化有困难的,按照集体资本金80%以上的比例量化,集体资本金不足净资产80%的,要予以帐户调整。量化股权可设人口股和农龄股。撤村建居时在册一次性农转非人员,享有人口股,年满16周岁至法定退休年龄农业户口在村里的年限享有农龄股。其中撤村建居前已农转非的人员,各村可以根据本村实际,或给予享受农龄股,按股参加年终股利分配;或按其在村里的农龄予以一次性经济补偿。量化股可以依法继承,经董事会批准可以在内部转让,但不得退股提现。
2、拟订股东代表和董事会、监事会产生办法。按照村级集体资产为村级集体经济组织成员所有的政策规定,撤村建居时一次性农转非的人员可作为基本股东,其他人员是否具有股东资格,由各村根据实际情况确定。股东代表必须年满16周岁,由股东会议选举产生,股东代表的名额按不少于股东总数的1/5确定,但最低不少于30人。董事会成员必须是股东代表,董事会、监事会成员不能相互交叉兼职。董事会和监事会成员候选人由工作小组与股东代表磋商提名,经股东代表大会差额或等额选举产生。
3、拟订集体资产增值考核办法。为增强经营者的责任意识,充分保障全体股东的合法权益,经营者可在任期内按集体净资产的一定比例交纳一定数额的风险责任金,由监事会每年末对集体净资产的保值增值情况进行考核。考核以上年度集体净资产为基准,实现增值(扣除非经营性资产增值部分)的,按实际增值额的一定比例给予奖励;造成减值的,按减值比例和责任大小相应扣减经营者一定数额的风险责任金。
4、拟订股份经济合作社章程。在对上述政策(方案)取得基本一致意见的基础上,各村应拟订股份经济合作社章程草案。根据《杭州市村级股份经济合作社示范章程(试行)》规定,章程草案应包括股份经济合作社的名称、性质和职能;股东的确认和股东代表的产生办法;股权的设置和具体量化方案;股份经济合作社组织管理机构的设置、产生办法及职责;资产的经营管理与保值增值责任考核办法;收益分配方案等内容。章程草案须经广泛征求群众意见,在报经乡镇审核后方能提交股东代表大会讨论通过。
(五)召开股东代表大会,成立股份经济合作社。股东代表大会是股份经济合作社的最高权力机构,首次股东代表大会的主要内容包括选举产生董事会、监事会,讨论并通过章程,审议并通过新一届董事会、监事会任期工作目标和年度工作计划等。股东代表享有平等权利,实行一人一票表决。股东代表大会须有2*/3以上股东代表出席方能召开,董事会、监事会成员须经到会代表半数以上表决同意方能当选;发展规划、合作社章程等重大决议,须经到会代表2*/3以上通过方能生效。
三、加强领导,明确责任,确保股份制改革顺利开展
实施撤村建居股份制改革,是撤村建居改革的重要内容,也是农村经济管理体制改革的重大举措,事关广大社区成员的切身利益,事关集体经济的发展壮大,也事关撤村建居地区的社会稳定。各级政府,各有关部门和村级基层组织必须按照江总书记“三个代表”和真正为民办实事的要求,进一步统一对股份制改革重要性、必要性的认识。区政府和乡镇政府要加强领导,落实责任,在一定时间内集中精力,深入各撤村建居单位进行调查分析,掌握情况。对重大经济政策和组织选举工作等要进行专题研究,并制订具体的实施意见。市和各区农办要加强指导,特别是要加强对集体资产清产核资、股权设置与量化、章程制订等方面政策和业务的指导、培训和审核;组织、纪检、宣传等部门要积极参与,全力配合。各村级基层组织要充分发扬民主,充分尊重大多数社区群众的意愿,按照公开、公平、公正和程序规范的原则,精心组织和实施股份制改革,真正建立起既有利于集体经济发展、集体资产保值增值,又有利于股东权益保护、社区稳定的股份经济合作社。要通过实施撤村建居股份制改革,从而为实现我市“构筑大都市、建设新天堂”的战略目标提供良好的社会发展环境。
附件:杭州市村级股份经济合作社示范章程(试行)
杭州市人民政府办公厅
二ＯＯ二年八月五日
附件
杭州市村级股份经济合作社示范章程(试行)
第一章 总 则
第一条 为规范股份经济合作社组织建设与运作,维护本社和全体股东的合法权益,根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国民法通则》、《浙江省村经济合作社组织条例》和市委、市政府的有关政策规定,结合本社实际,制定本章程。
第二条 本社定名为___________股份经济合作社。社址设在杭州市_______________。
第三条 本社由_______镇、乡(街道)原________村经济合作社改造而成,是以资产为纽带、股东为成员的社区性、综合性合作经济组织。
第四条 本社具有独立的法人资格,执行国家的法律、法规和政策,按照计划管理和民主管理的原则,实行独立核算、自主经营、自负盈亏。
第五条 依法属于本社集体所有的资源性资产、固定资产、流动资产、对外投资和其它资产,均属本社全体股东共同所有。
第六条 本社基本职能:资产经营、资产管理、资产积累和收益分配等。
第七条 原村经济合作社的集体资产,按照杭政办〔1999〕8号文件确定的办法和标准量化到本社股东,并颁发股权证。
第二章 股 东
第八条 股东资格。
(一) 本社撤村建居时一次性农转非人员,为本社股东;
(二) 符合下列条件之一,并经本社股东代表大会(或股东大会)表决通过,可以吸收为本社股东:1、2、3、
第九条 股东权利。
(一) 本社年满16周岁的股东享有选举权和被选举权;
(二) 本社股东享有对本社资产状况、资产营运、资产处置、收益分配方案的知情权;
(三) 本社股东享有对本社董事会提出质询、批评和建议的权利;
(四)本社股东享有本社收益分配的权利。
第十条 股东义务。
本社股东必须严格遵守国家法律法规,执行本章程规定和股东代表大会(或股东大会)通过的各项决议,维护本社的合法权益,并根据所持股份份额承担相应的经营风险。
第三章 股权设置与量化
第十一条 原村经济合作社集体净资产(所有者权益)计_______万元,其中待核销坏帐_________万元,待核销不良及不实资产__________万元,“三证”不全的经营性资产_________万元,留作社会保障资金_________万元。经帐户调整,实有资本金_________万元,其中量化资本金__________万元。
今后因土地征用补偿收入增加或净资产增值等变化,可以追加折股量化额。
第十二条 集体资本金折股量化设人口股和农龄股。
(一)符合本章程第八条第一款规定的股东享有人口股,每人________股;年满16周岁至法定退休年龄农业户口在村里的年限享有农龄股,年限计算上溯至______年,每年折合______股(不足1年的按1年计算)。
(二)撤村建居前已经农转非的人员,年满16周岁至农转非时农业户口在村里的年限享有农龄股(实行一次性补偿的除外),年限计算上溯至________年,每年折合________股。
第十三条 量化股可以依法继承,但不得退股提现。持股满3周年的量化股,经董事会批准可以在本社内部转让。
第四章 组织机构
第十四条 本社设股东代表大会(或股东大会)、董事会、监事会等机构。
第十五条 股东代表大会(或股东大会)是本社的最高权力机构。股东代表由股东会议选举产生,代表名额按不少于股东总数的1*/5确定,但最低不少于30人。股东代表须有2/3以上股东出席会议,到会股东过半数以上同意方能当选。股东代表每届任期3年,可连选连任。
第十六条 股东代表大会(或股东大会)每年至少召开2次会议。有1/3以上股东代表(或1/5以上年满16周岁以上的股东)提议,应当召开股东代表大会(或股东大会)。股东代表大会(或股东大会)应有不少于2/3以上股东代表(或代表)出席方能召开。
第十七条 股东代表大会(或股东大会),实行一人一票制;股东代表大会(或股东大会)形成的决议,须经到会股东代表(或股东)2/3以上通过方能生效。
第十八条 股东代表大会(或股东大会)的职权:
(一) 通过、修改股份经济合作社章程;
(二) 选举、罢免董事会、监事会成员;
(三) 听取、审议董事会、监事会的工作报告、年度财务决算报告;
(四) 讨论、决定本社发展规划、资产经营计划、年度财务计划和集体资产经营管理方案;
(五) 讨论、决定收益分配方案;
(六) 讨论、决定董事会、监事会成员的报酬方式和标准及资产经营责任考核办法;
(七)讨论、决定其他重大事项。
第十九条 董事会是本社的常设机构和执行机构,对本社股东代表大会(或股东大会)负责。
第二十条 董事会由股东代表大会(或股东大会)选举产生。本社董事会由_______人组成,设董事长1人、副董事长______人。董事会每届任期3年,可以连选连任。董事长是本社的法定代表人。
第二十一条 董事会须严格执行股东代表大会(或股东大会)通过的决议,向股东代表大会(或股东大会)报告工作,接受监事会和本社股东的监督。其主要职权:
(一) 召集与主持股东代表大会(或股东大会);
(二) 拟订本社发展规划、经营计划和集体资产经营方案;
(三) 对重大投资项目进行可行性论证,提出投资决策方案;
(四) 拟订本社财务管理制度、财务预算、收益分配方案;
(五) 提出董事会、监事会成员的报酬方案;
(六) 执行股东代表大会(或股东大会)通过的决议;
(七)负责日常社务工作,根据需要设置必要的内部经营管理机构,聘用总经理等必要的经营管理人员。
第二十二条 监事会由股东代表大会(或股东大会)选举产生。本社监事会由_______人组成,设监事会主任1人。监事会每届任期3年,可以连选连任。
董事会、监事会成员不得相互交叉兼职。董事会、监事会成员的直系亲属不能被聘用为本社的财务管理人员。
监事会成员必要时可以列席董事会会议。
第二十三条 监事会对股东代表大会(或股东大会)负责,向股东代表大会(或股东大会)报告工作。其主要职权:
(一) 监督本社章程的执行情况;
(二) 监督股东代表大会(或股东大会)决议的执行情况;
(三) 对董事会的工作提出建议和批评意见;
(四) 每季至少审查一次本社财务,并向股东公布;
(五)提议临时召开股东代表大会(或股东大会)。
第二十四条 监事会可以向股东代表大会(或股东大会)提出要求罢免不称职的董事会成员的建议。
第五章 资产经营与管理
第二十五条 董事会应以效益为中心,以资产的保值增值为目标,加强对本社资产的经营管理。可依法决定资产的经营方式,采取独资经营、股份合作、租赁、拍卖、兼并等办法,盘活存量资产,确保资产保值增值。
第二十六条 经股东代表大会(或股东大会)同意拍卖、转让的企业,拍卖、转让金由董事会负责一次性收回,确有困难的应由对方制订还款计划,限期付清。
被拍卖、转让企业的土地仍属本社集体所有的,必须向受让方收取集体土地使用费。
第二十七条 董事会对本社负有资产安全的责任,严禁为其它单位和个人作经济担保。
第二十八条 董事会在资产发包、租赁时,应依法签订承租合同,按合同约定及时向承租人收取承包、租赁金。
第二十九条 本社必须建立集体资产登记制度,每年组织开展一次资产清查核实,并登记造册,依法向区农经管理部门进行产权登记、领取资产产权证书,并按规定及时办理年检手续。
第六章 财务管理与收益分配
第三十条 本社继续严格按照财政部《农村合作经济组织财务制度》、《农村合作经济组织会计制度》的规定,切实加强财务管理和会计核算。
第三十一条 本社必须建立健全财务管理制度,至少每季一次公开财务收支情况。财务预决算、重大开支项目,须经股东代表大会(或股东大会)审议通过。年度决算接受上级农经管理部门的审计。
第三十二条 本社建立固定资产折旧制度,按规定足额提取折旧费。
第三十三条 本社坚持勤俭办社的方针,反对铺张浪费,严格控制非生产性开支。加强对本社集体资金的管理,土地征用补偿费不得用于日常开支,不得擅自出借。
第三十四条 本社正确处理国家、集体、个人之间的关系,实行同股同利,搞好收益分配。当年净收益分配的顺序和比例如下:
(一) 公积金10—20%;
(二) 公益金和福利费两项20—30%;
(三)股东分配50—70%。
第三十五条 任期内经营管理成效显著,本社净资产有较大幅度增加的,可根据董事会成员贡献大小,给予一定的经济上的奖励。
因经营不善,致使本社资产流失、亏损的,可根据董事会成员责任大小,承担相应的经济责任。
具体考核办法由监事会提出,经股东代表大会(或股东大会)讨论通过后实施。
第三十六条 经本社股东代表大会(或股东大会)讨论通过的收益分配方案及目标责任考核结果,须报镇、乡(街道)农经管理部门审核备案。
第七章 附 则
第三十七条 本章程经第______届股东代表大会(或股东大会)审议通过,自_____年___月____日起生效,并送市、区农经管理部门备案。
第三十八条 本章程由董事会负责解释。
南京市经济适用住房管理实施细则
江苏省南京市人民政府
市政府关于印发《南京市经济适用住房管理实施细则》的通知
各区县人民政府，市府各委办局，市各直属单位：
现将《南京市经济适用住房管理实施细则》印发给你们，请认真贯彻执行。
二○○四年十一月二十二日
南京市经济适用住房管理实施细则
第一章 总 则
第一条 为规范本市经济适用住房建设、销售和管理行为，保护当事人合法权益，根据建设部、国家发展改革委、国土资源部、人民银行发布的《经济适用住房管理办法》等有关法律法规，结合本市实际，制定本细则。
第二条 本细则所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。
第三条 在本市市区（不含江宁、浦口、六合区）从事经济适用住房建设、销售，实施经济适用住房管理，应当遵守本细则。
第四条 经济适用住房建设坚持“因地制宜、统一规划、集中建设、规范运作”的原则，由市政府根据经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素，确定经济适用住房的政策目标、建设计划、建设标准、供应范围和供应对象等，并指定相关部门组织实施。
第五条 购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度。
第六条 市房产管理局是本市经济适用住房建设和管理的行政主管部门，负责研究制定本市经济适用住房建设和供应政策，会同市发展计划委员会、建设委员会、规划局、国土资源局根据土地利用总体规划、城市总体规划，编制本市经济适用住房建设发展规划和储备计划；负责本市经济适用住房项目招标管理、建设管理、销售与售后管理和监督管理。市住房制度改革办公室（以下简称“市房改办”）具体承担经济适用住房建设和供应的日常管理工作。
市发展计划委员会负责会同市建设委员会、规划局、国土资源局依据本市经济适用住房发展规划和项目储备计划，编制年度建设投资计划；负责本市经济适用住房建设项目立项审批、年度建设计划的审核、报批和下达。
市建设委员会负责编制经济适用住房年度用地计划和建设计划，指导本市经济适用住房建设，监督项目法人招投标，核发施工许可证。
市规划局负责本市经济适用住房建设项目的选址，核发建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。
市国土资源局负责本市经济适用住房建设项目用地预审、征地报批、土地供应等工作；负责集体土地上被拆迁家庭（包括征地撤组剩余国有土地上被拆迁家庭，下同）申购经济适用住房的调查、登记、审核工作。
市财政局负责对全市经济适用住房建设中政府投入资金的审核、拨付及监督等工作。
市物价局负责经济适用住房年度指导价格的制定、发布和销售价格审批、监督工作。
市审计局负责经济适用住房建设相关费用和竣工决算的审计监督工作。
市监察局负责监督各相关业务主管部门在本市经济适用住房建设、供应和管理中依法履行职责的情况。
第二章 相关政策
第七条 经济适用住房建设用地应当按照本市土地利用总体规划和城市总体规划要求，合理布局，实行行政划拨方式供应。全市经济适用住房的用地规模、计划，应纳入本市住宅建设用地供应计划。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发。
第八条 经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，减半征收（具体减半征收费项见附件），属于市权范围收取的部分，按最低标准减半征收。
第九条 经济适用住房项目应当按照国家和省、市的规定，配套建设防空地下室，确因地质、地形、施工等条件限制不能修建的，建设单位应当向市人防主管部门提出易地建设申请，经批准后按应建防空地下室的建筑面积和收费标准减半缴纳易地建设费。
第十条 对销售经济适用住房所征收营业税的市区两级财政的留成部分，应主要用于帮助中低收入家庭解决住房困难，首先是用于低收入和最低收入家庭住房保障。
第十一条 经济适用住房项目涉及成片开发建设的配套道路、桥梁及小区周边为经济适用住房配套建设的排污、排洪、照明等非经营性市政公共基础设施建设费用，以及代征土地面积超过项目占地总面积30%的部分的征地拆迁费用，由市政府纳入城市建设年度计划解决；涉及供电、供水、供气、电信、电视等公建配套基础设施，本着“谁受益，谁投资”的原则，由建设单位负责实施。
第十二条 非政府投资项目的被拆迁人购买经济适用住房，建设单位应当承担核定市场价与经济适用住房供应价格的差价，其差价款专项用于经济适用住房建设。
第十三条 经济适用住房项目应按国家和地方有关标准配建相应等级的公共服务设施，以利于小区的管理和居民生活质量的提高。
第十四条 经济适用住房小区应当按总建筑面积1%～2%建设商业用房，计入建设成本，房屋产权归全体业主所有，其经营收益专项用于补贴经济适用住房小区的物业管理。
第十五条 经济适用住房小区可适当配建经营性用房，不计入建设成本，可以经营和销售。销售时补办土地出让手续，免交土地出让金，其收益专户存储，市、区房产、财政监督，专项用于平衡经济适用住房建设成本。
第十六条 经济适用住房小区的机动车停车位按规定的比例标准配建，地面、地下的比例结合小区的实际确定。
第十七条 经济适用住房的物业专项维修资金，由购房人按多层2%、高层3%的比例缴纳。
第十八条 购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当提供准予购买经济适用住房的证明。个人住房贷款利率执行中国人民银行公布的贷款利率，不得上浮。
经济适用住房建设单位可以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款，贷款利率可下浮10%。
第十九条 用于个人购房贷款的住房公积金，可优先向购买经济适用住房的个人发放。职工可以提取本人及直系亲属的住房公积金购买经济适用住房；可以本人及直系亲属的住房公积金偿还住房贷款。
第三章 建设管理
第二十条 经济适用住房开发建设按照政府组织协调、企业市场运作原则，实行项目法人招标，参与投标的房地产开发企业必须具有与开发经济适用住房建设规模相应的资质、资本金、良好的开发业绩和社会信誉。
第二十一条 经济适用住房项目建设招投标工作，由市房产管理局或有关区政府组织，市房改办或有关区房地产管理局具体负责，市、区相关职能部门参加，成立招投标工作小组，按照国家有关规定组织实施。项目招标文书和评标细则应报市房改办备案。
第二十二条 经济适用住房的规划设计、施工、建设监理、材料供应均应实行公开招投标，并按规定签订招投标合同。委托单位与受托单位在签订委托合同书时，应同时签订廉政建设责任书。
第二十三条 经济适用住房要根据本市居民的收入和居住水平等因素，合理确定户型面积和各种户型比例，以中小套型为主，小套住房面积控制在60平方米左右，中套住房面积控制在80平方米左右。供应人口较少家庭的套型面积可适当降低，其中一人户40平方米左右，二人户50平方米左右。
第二十四条 经济适用住房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，并结合全面建设小康社会的目标，优选规划设计方案；经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准，积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，实现住宅部件的标准化、集约化、系列化，降低成本，提高住宅建设整体水平。
第二十五条 经济适用住房项目实行验收制度。住宅建设项目竣工时，要严格按照国家和省、市的有关规定进行验收，未经依法验收或验收不合格的不得交付使用。
经济适用住房建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。
建设单位应当向买受人出具《住宅质量保证书》和《使用说明书》，并按有关规定和合同约定承担保修责任。
第二十六条 经济适用住房建设单位对经济适用住房项目要实行单独建帐核算。市审计局、监察局对经济适用住房建设实行专项审计，依法监督检查。
第四章 价格管理
第二十七条 经济适用住房价格实行政府指导价，年度指导价格由市物价局会同市房产管理局根据拆迁土地级别、建设成本和中低收入家庭经济承受能力等因素测算确定，定期向社会发布。
第二十八条 经济适用住房销（预）售价格由建设单位根据成本核（测）算向市物价局申报，市物价局按照有关规定核定销（预）售基准价格。预售价格应在项目开工之前确定，并及时向社会公示。
第二十九条 经济适用住房的单套售价，应当以基准价格为基础，计算楼层、朝向差价。楼层、朝向差价按整幢（单元）增减的代数和为零的原则确定。
第三十条 确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，其销售基准价格和浮动幅度应当按照国家计委、建设部《经济适用住房价格管理办法》和江苏省物价局、建设厅《经济适用住房价格管理办法实施细则》的规定确定。
第三十一条 经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。
开发成本包括以下内容：
（一）按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费；
（二）开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等前期费用；
（三）列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水暖电气等安装工程费及附属工程费；
（四）在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费；
（五）建设供应管理费按照不超过第一项至第四项费用之和的2.5%计算；
（六）贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算；
（七）行政事业性收费按照有关规定计算。
税金依照国家规定的税目和税率计算。
利润按照不超过第一项至第四项费用之和的3%综合计算。
第三十二条 下列费用不得计入经济适用住房价格：
（一）住宅小区内经营性设施的建设费用；
（二）开发经营企业的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；
（三）各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；
（四）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；
（五）按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。
第三十三条 经济适用住房项目建设单位向市物价局申报定价时，应提供以下材料：
（一）经济适用住房价格申报表和价格构成项目审核表；
（二）有资质的成本认定或监审机构出具的成本审核意见书；
（三）经济适用住房建设的立项、用地批文及规划、拆迁、施工许可证复印件；
（四）建筑安装工程预（决）算书及工程设计、监理、施工合同复印件；
（五）其他应当提供的材料。
第三十四条 经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度。不得在标价之外收取任何未予标明的费用。
第三十五条 经济适用住房实行收费卡制度。各有关部门收取项目费用时，必须填写市物价局核发的交费登记卡，如实填写收费项目、标准、收费依据、执收单位等内容，并加盖单位公章。拒绝填写或不按规定要求填写的，经济适用住房建设单位有权拒交，并向市物价局举报。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。
第五章 销售和售后管理
第三十六条 符合下列条件之一的家庭，可以申请购买一套经济适用住房：
（一）在本市实际居住的一对夫妇为一个申购家庭（含单亲家庭），且至少其中一方具有本市城镇常住户口已满2年；家庭人均月收入在市政府公布的本市当年最低工资标准以下；家庭人均住房的使用面积在当年规定的最低标准面积（含本数）以下。
同一住房多家庭共同居住，其中符合申购条件的家庭在两个以上，若一家庭申购后，其他家庭的住房面积将超过人均最低标准面积的，家庭之间应当协商一致，确定一个申购家庭。
（二）具有本市常住户口的国有土地上的被拆迁家庭，货币补偿金额在当年规定的标准金额（含本数）以下，同一户籍家庭成员人均年收入在上年度本市人均可支配收入标准以下，且本市及拆迁范围外他处无住房的。
（三）具有本市常住户口的集体土地上的被拆迁家庭，符合申购经济适用住房条件的，以房屋拆迁补偿款（原房收购款、购房补偿款、区位补偿款三项之和）申请购买经济适用住房，使用除拆迁补偿款以外资金不得超过10%。
第三十七条 除申购家庭夫妇外，下列家庭成员可以作为分摊家庭收入的人口：
（一）与申购家庭夫妇同住的未婚或离异、丧偶后他处无住房的直系亲属；
（二）正在服义务兵役的子女；
（三）在外地读书的未婚子女。
第三十八条 除申购家庭夫妇外，下列人员可以作为分摊家庭住房使用面积的人口：
（一）共同居住的近亲属及其家庭成员；
（二）正在服义务兵役的子女。
第三十九条 下列房屋应当认定为申购家庭的原住房：
（一）家庭成员居住的私有住房；
（二）家庭成员承租的公有住房；
（三）现住的父母或子女的住房；
（四）申购家庭成员在申购前5年内已转让或出租的自用住房；
（五）待入住的拆迁安置住房。
第四十条 经济适用住房供应管理由市、区房改办分级负责，市房改办负责制定经济适用住房供应计划，复审申购家庭条件，组织供应；区房改办负责受理申购家庭的申请、初审和组织供应。
低收入家庭和国有土地被拆迁困难家庭由区房改办受理申请，初审后报市房改办复审；集体土地上被拆迁家庭由区国土资源局（房地产管理局）受理申请，审核后报市国土资源局，由市国土资源局汇总报市房改办备案。
第四十一条 经济适用住房供应应当严格操作程序，实行审批公示制度，接受社会监督；经市、区房改办审核符合条件的，应当公示；公示后有投诉的，由市、区房改办调查、核实、处理；对无投诉或经调查、核实投诉不实的，在经济适用住房申请表上签署核查意见，并注明可以购买的房屋面积或房价总额标准。
第四十二条 申购经济适用住房，按下列程序办理有关手续：
（一）城镇低收入家庭或国有土地被拆迁家庭申请人，持家庭户口本、家庭夫妇的任何一方持本人身份证、现住房产权或使用权凭证、实际居住证明、所在单位或街道办事处出具的家庭成员收入证明（被拆迁户提供南京市房屋拆迁补偿协议），以及受理登记部门要求提交的其他证明材料，向户口所在地的区房改办提出申请，填写购买经济适用住房申请表。
集体土地上的被拆迁家庭申请人，持本人身份证、南京市征地房屋拆迁补偿协议，向所在区国土资源局（房地产管理局）申请，填写购买经济适用住房申请表。
被拆迁家庭符合申购经济适用住房条件的，自签订拆迁补偿协议之日起，应当在半年内申请，过期作自动放弃处理。
（二）区房改办受理申请后，对申购家庭的申购条件进行核实，符合申购条件的由区房改办将申购家庭的人口、收入、住房状况等内容在其居住地或户口所在地公告15日，公告无异议的，区房改办将申购材料报市房改办审批。
（三）市房改办经复核符合申购条件的，将申购家庭人口、收入、住房状况等内容在本市主要报纸公示15日，公示无异议的，通知申请人待购经济适用住房。
（四）每批次经济适用住房竣工后，区房改办根据市房改办的分配计划或房源，通知申请人与建设单位签订购房合同。被拆迁人应当将货币补偿款转帐至建设单位。
第四十三条 低收入家庭购买经济适用住房的，可以向市房改办申请以原住房置换经济适用住房。在双方自愿的原则下，按房屋的市场评估价结算房款。
第四十四条 经批准购买经济适用住房的家庭，自批准之日起两年内未能购房的应当重新申请。
申购经济适用住房的家庭在抽取选房顺序号后或选房后，自愿放弃购买的，两年后方可重新申购。
第四十五条 购买经济适用住房的先后顺序，可以用公开抽（摇）号的方式产生。军烈属、残疾人优先购买。
第四十六条 购房家庭需持 “南京市经济适用住房购买通知书”（以下简称“通知书”）到建设单位购买经济适用住房。凭“通知书”办理经济适用住房《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。
第四十七条 经济适用住房项目建设单位必须将供应方案（包括套数、面积、对象等）报市房改办审核。未经审核的一律不得销售。项目建设单位按供应条件未销售完毕的剩余房源转入下年度销售，或由市房改办统一调配供应销售。
经济适用住房项目建设单位在供应销售前，应办妥《销售许可证》，在规定时间内为购房者办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。
第四十八条 购买经济适用住房，使用《经济适用住房买卖契约》。房产、土地部门在办理权属登记时，应当分别注明“经济适用住房”、“划拨土地”。
第四十九条 经济适用住房在取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》5年后，方可按市场价上市出售。出售时，政府可以按照经济适用住房购买价与届时同地段普通商品住房差价的一定比例向售房人收取其收益，专项用于经济适用住房建设。
集体土地上被拆迁农民所取得的经济适用住房，在出售时不需交纳差价。
在规定不得上市的期限内确需上市出售的，由市房改办按原供应价回购。
第五十条 经济适用住房小区必须实行物业管理，一个区域原则上应由一个物业管理企业实施物业管理。物业管理企业应当通过招投标确定。
第五十一条 各级政府和相关部门应当加强对经济适用住房小区的社区管理服务，为小区住户家庭提供就业、医疗、就学等社会保障。
第六章 监督管理
第五十二条 各有关部门应当加强对经济适用住房建设、销售中违法违纪行为的查处。
市房产管理局对建设单位擅自向未取得资格的家庭出售经济适用住房的，责令建设单位限期收回，不能收回的，由建设单位补缴同地段经济适用住房与商品房价格差，并对建设单位的不良行为进行处罚。
市发展计划委员会对全市的经济适用住房项目立项情况进行监督处理，对不符合项目储备计划和年度建设投资计划的经济适用住房项目不予审批。
市规划局依法对建设单位擅自改变项目规划设计的违法行为进行处罚。
市国土资源局依法对未经批准、擅自改变经济适用住房用地用途的违法行为进行处罚。
市财政局对政府投入经济适用住房建设的资金使用情况进行监督检查。
市物价局依法对擅自提高经济适用住房销售价格的违法行为进行处罚。
市审计局对经济适用住房建设中的相关费用和投资核算工作进行审计。
市监察局依法对经济适用住房建设、销售中相关职能部门及其工作人员的违法违纪行为进行查处。
市民政局对困难群众的最低生活保障情况进行监督管理。
市市政公用局对经济适用住房小区周边市政公用基础设施的维护使用情况进行监督管理。
人民银行南京分行银管部对有关经济适用住房贷款的申请及使用情况进行监督管理。
第五十三条 每一个住房困难家庭只能享受一种（次）住房保障优惠政策（包括配租廉租住房、住房租赁补贴、购买经济适用住房、公房租金减免等）。已享受住房租赁补贴的最低收入家庭购买经济适用住房的，自办理入住经济适用住房手续的次月起不再享受租赁补贴；转让或出售经济适用住房的家庭，除由市房改办按原供应价回购的外，不得再次购买经济适用住房。
第五十四条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房的个人，由市房改办追回已购住房或者由购房人按市场价补足购房款，并可提请所在单位对申请人进行行政处分；对出具虚假证明的单位，由市房产管理局提请有关部门追究单位主要领导的责任。
第五十五条 从事购买经济适用住房审核、审批、销售的工作人员，以权谋私、玩忽职守的由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第五十六条 溧水县、高淳县以及江宁区、浦口区、六合区人民政府，可参照本实施细则，制定适合本辖区的经济适用住房管理实施细则。
第五十七条 本细则自发布之日起施行。
减半征收行政事业性收费一览表
序号
收费部门
收费项目
收费标准
1
国土资源局
土地登记费
1000m2以下110元/宗，每超过500m2以内加收40元，最高不超过4万元
2
征（拨、使）用土地管理费
按征（拨、使）用地发生各项费用总额的1.4%
3
耕地开垦费（省征收）
9元/m2，占用基本农田提高40%
4
农业重点开发建设资金（省征收）
2000元/亩
5
新增建设用地有偿使用费（省征收）
40元/m2
6
农林局
新菜地开发建设资金
商品房10000元/亩，拆迁复建房5000元/亩
7
建 委
城市市政公用基础设施配套费
105元/m2
8
工程定额测定费
建安工作量的1‰
9
建工局
建筑工程质量监督费
建安工程量的1.2‰
10
建筑施工安全监督管理费
建安工程造价（不含设备）的0.6‰
11
建筑市场管理费
工程结算收入的1.6‰，至2006年终止收费
12
人防办
结建人防费
多层居民住宅易地建设费按首层面积2100元/m2；10层（含）以上或基础埋深3米（含）以上的民用建筑易地建设费按首层2800元/m2
13
房产局
城市房屋拆迁管理费
7.3元/m2
14
新建房屋白蚁防治费
2.30元/m2
