您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律论文 »

试析我国合同法第108条/洪叶

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 04:43:29  浏览:9563   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
试析我国合同法第108条

洪叶、梅明华


法律必须平衡双方当事人对交易安全的不同期待。为了解决合同履行中,尤其是履行期届至前的履约风险,大陆法系和英美法系相对应地发展了“不安抗辩权”1制度和“预期违约”2制度。我国《合同法》在继受了大陆法系的不安抗辩权制度的同时,108条又规定了预期违约制度。
本文在与英美立法以及国际条约相关规定作比较的基础上,着重对基于《合同法》第108条过于简单的规定而可能造成的不良适用效果以及适用冲突展开论述。由于我国《合同法第108条的规定过于粗糙,操作性较差,法律适用实践中将产生一些问题:一方面,合同法不能充分实现预期违约制度的原有价值优势,立法目的或许也将落空;另一方面,合同法第108条对于英美法系预期违约制度不到位的变形还可能造成对我国《合同法》中不安抗辩权制度适用的冲击,从而有悖于立法本意。
一、UCC、CISG以及UNIDROIT Principles有关预期违约的规定
预期违约(anticipatory breach)亦称先期违约,包括明示毁约(repudiate)和默示毁约两种。所谓明示毁约是指在合同履行期限到来之前,一方当事人无正当理由而明确肯定地向另一方当事人表示他将不履行合同。所谓默示毁约是指在履行期限到来时一方当事人有确凿的证据证明另一方当事人在履行期限到来时,将不履行合同,而另一方又不愿提供必要的履行担保3。预期违约制度是在英美法系在判例的基础上发展而来的4。而立法实践中,作为国内立法,美国《统一商法典》(以下称“UCC”)在总结英美国家判例经验的基础上,明确采纳了这项制度。1980年的《联合国国际货物买卖合同公约》(以下称“CISG”)也将英美法系的预期违约的概念引入了国际公约。而由国际统一私法协会(UNIDROIT)起草的具有广泛影响力的1994年《国际商事合同通则》(以下称“UNIDROIT Principles”)也有类似于预期违约的“预期不履行”的规定。
(一) UCC的立法例
UCC中的第2-6095、2-610条6对于预期违约制度作出了规定,其中第2-609条是对默示预期毁约的规定,对明示预期毁约的规定见于第2-610条,而第6-11条7则还对预期毁约表示的撤回作出了规定。
根据UCC第2-609条,如果在履行期届至前,一方当事人根据客观事实预见到,即“有合理理由认为”,另一方在履行期限届至时不能正常履约时,他可以:(1) 暂时中止履行自己的合同债务;(2) 要求对方提供有关履约之适当保证。如果相对方在30内不能按实际情况提供履约的适当保证,即构成毁弃合同。换而言之,预见方可以据此选择对毁约的救济手段,包括解除合同。
在默示预期毁约的情形下,预见方的“要求对方提供有关履约之适当保证的权利”很重要:(1) “提供适当保证”的要求作为预见方的权利,是对预见方初步的过渡性救济手段;(2) 是否“提供适当保证”要求构成对默示预期违约认定的一个客观标准,相对方在不超过30天的合理时间内不提供适当保证的,预见方才能获得完全的违约救济(而不仅仅时相应地中止履行自己的合同义务)。预见方在自己“预见”的基础上还须有是否“提供适当保证”的客观事实加以确认,才能构成对相对人“毁约“的认定,这样就中和了预见方主观判断的随意性,防止解除合同权利的滥用,也保证了交易秩序的相对稳定性;(3) 是否“提供适当保证”对相对人而言,等于时有了一个缓冲的机会,使得其能在预见方解除合同之前较为主动地控制自己对合同的利益。
可以说,UCC第2-609条对合同双方当事人,不论是预见方还是相对方的保护时周密而公平的。其中“提供适当保证”机制至关重要。
根据UCC第2-610条,构成预前毁约必须同时具备两个条件:(1) 合同当事人须是在合同义务履行期未届时毁弃合同。而对于“毁弃合同”的判断,判例法所确立的参考因素包括一方当事人将不履行合同义务的声明,这种声明必须是明确的和不附条件的8;(2) 这种预期毁约的行为造成的损失将严重损害合同对对方的价值。这也是一种平衡合同双方当事人利益的要求,如果对预前毁约的行为不加以程度上的区分,合同当事人即可轻易地解除合同,而相对方的负担则显过重,会造成保护上的失衡。另外,对解除合同权的使用加以一定程度的限制不论是对合同当事双方,还是对整个社会利益都是很有意义的。
如果预前毁约成立的话,根据第2-610条,受损方可以:(1) 不接受对方预前毁约的表示,仍坚持合同的效力,要求对方继续履行合同。这样也意味着受损方放弃了依据预前毁约而提前获得赔偿或解除合同的权利,同时还要承担在履行期届满前这段时间内情况发生变化的风险。但受损方还是可以中止履行自己的合同义务;(2) 或者,接受对方预前毁约的表示,这样,受损方可以有权解除合同,立即行使求偿权。或为了减少损害,而可以根据自己的合理商业判断停止制作、出售其货物或作其他的处理9。
另外,根据第2-611条,毁约方在合同义务到期前,在提供了适当的保证后,还可以“撤回已作出的预前毁约”。但必须是受损方还未解除合同或其合同地位没有被严重改变。此规定一定程度是对稳定交易秩序的鼓励。
(二) CISG的立法例
CISG中对预期违约的规定见于第71条和第72条。第71条主要规定了在合同另一方当事人由于其履约能力、信用及履约行为三方面有严重缺陷而“显然”将不履行其大部分重要义务时,合同一方当事人有中止履行义务的权利。但当事人中止履行义务的必须立即通知相对方。若相对方提供充分履行保证的,当事一方必须继续履行义务。对于如果出现相对方拒绝提供充分履约保证的情形,公约没有明文规定,但“合同一方当事人则可以据此‘明显’看出相对方将根本违反合同,从而一方当事人可以宣告合同无效。”10即合同一方当事人据此可以主张对方将根本违反合同是“明显”的而援引公约第72条的规定。相较于UCC的规定11,CISG第71条将中止履行义务的前提条件规定得更加具体、详尽,宜于把握。第71条第(2)款还对特定情形下的卖方的停运权作了规定。CISG第72条赋予了合同当事人得以解除合同(“宣告合同无效”)的权利,前提条件是“能明显看出对方将根本违反合同”。同时如果时间允许,预备解除合同方应向对方发出合理的通知,使对方获得提供充分履约保证的机会12。但对相对人已声明不履行其义务的,不受此限制。这与UCC第2-610条规定较为相似,即对于明示预期毁约,受损方解除合同没有通知相对方的义务。
从CISG的条文逻辑来看,对方是否提供充分履约保证将直接影响对是否“明显”看出一方当事人将根本违反合同的认定,从而决定了当事方能否依据第72条宣告合同无效(解除合同)。
(三) UNIDROIT Principles的立法例
有关预期违约,UNIDROIT Principles第7.3.3条的用语是“预期不履行”(Anticipatory Non-performance)。“预期不履行 如果在一方当事人履行合同日期之前,该方当事人根本不履行其合同义务的事实是明显的,则另一方当事人可终止合同。”而该通则中第7.3.3条的注释13则对第7.3.3条的适用条件作了更为具体的限定条件:(1) 将会发生不履行是很明显的。即使是一种有理由的怀疑,也是不充足的。(2) 不履行是根本性的,即该不履行实质性地剥夺了受损方当事人根据合同有权期待的利益。(3) 当事人应发出终止合同的通知。
另外,根据通则第7.1.4条“不履行方的补救”14的规定,终止合同的通知还将有可能因有效的补救通知而中止。受损害方当事人在补救期间有权拒绝履行其合同义务。如果不履行已得到了补救,终止合同的通知就不再有效。如此,UNIDROIT Principles的规定也提供了类似UCC以及CISG中有关中止履行权、“提供充分履约保证”环节类似作用的机制,兼顾了合同双方当事人的利益,保证了交易的安全性、稳定性和效率性。
从以上对UCC、CISG以及UNIDROIT Principles对预期违约制度相关规定的分析来看,尽管它们具体规定行文不尽相同,条文间变化甚多,但从中我们可以看出其间的共性:(1) 明确履行期届满前的履约威胁可视为履行期届满的违约,但须满足一定的条件;(2) 在给予债权实现受到威胁的债权人以不同的救济手段的同时,都注重适用条件的严密性、逻辑性和公平性。突出有两点, A、对于默示预期违约的情形,由于存在主观判断的前提,都有给相对方提供履约保证机会的要求,从而使得对相对人的“预期毁约”的判断标准得以量化,更具客观性。B、对于解除权的行使,都规定了较严格的限制条件,通常都须是对相对方预期违约的情形能十分确定的情况下(通常还要求是对合同重大义务的毁弃),当事人一方才得以援引(而这种十分确定的情形一般都借助是否“提供担保”这一事实进行确认)。
综上,对预期违约的救济情况似乎可以粗略地概括为:



二、 我国《合同法》第108条对预期违约制度的规定及其缺陷
英美法系的预期违约制度形成、发展至今已较为完善,我国在引入预期违约制度的时候,结合我国法律实际环境加以调整、变化是应该的,但这种调整的结果至少要保证制度本身的周密性、逻辑性以及可操作性。与英美法系的预期违约制相比,我国《合同法》第108条的规定至少存在如下几点缺陷:
1、 默示预期违约的适用范围被缩小。
第108条对默示预期违约的规定以“以自己的行为表明不履行合同义务的”表述行文。这就意味着第108条调整的默示预期违约只是当事人以自己行为表明届时他不会或不能履约的一种情形。而默示预期违约的其他情形,像当事人履约能力有严重缺陷、丧失商业信誉等客观情况而将使合同履行受到威胁,就不能适用第108条。而根据我国《合同法》,像出现上述当事人履约能力有严重缺陷、丧失商业信誉等客观情况,似可以适用《合同法》第68条。
“应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行:(一)经营状况严重恶化;(二)转移资产、抽逃资金、以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的,应当承担违约责任。”
第68条对合同当事人经营状况严重恶化、丧失商业信誉等对合同履行将构成威胁的情形作了细化。但如果说第68条关于不安抗辩权的规定刚好与第108条相互补充,那是不确切的。因为须是有先为给付义务的当事人才有权根据第68条行使不安抗辩权。这样,《合同法》至少对于后履行义务方的合同利益的保护不周密而有失公平。
2、 对默示预期违约没有“提供充分履约担保”的要求。
从第一部分的分析我们可以看出对于默示预期违约的情形,“提供充分履约担保”的要求是至关重要的,而第108条,甚至具体规定了解除合同权的第94条第2款都没有对此作出规定。欠缺“提供充分履约担保”要求的规定:(1) 将使预见方的判断主观性过强;(2) 相对方没有一个缓冲空间,而使其直接面对预见方可能寻求的包括解除合同在内的救济。这对于相对方合同利益的保护是有失公允的;(3) 更进一步的是,依据第94条第2款,默示预期违约情形下,只要预见方自己判断对方以自己行为表明不履行主要债务的,预见方只要通知对方即可解除合同(关于通知的规定见第96条)。尽管第96条规定,对方有异议的,可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力,但总体而言,对预见方解除合同权的限制还是很少,很有可能导致解除合同权的滥用,不利于交易秩序的维护。
就这一点而言,现行的《合同法》的规定甚至还不如已经失效的《涉外经济合同法》的立法。《涉外经济合同法》第17条对“提供充分保证”作出了规定。
3、 对主张默示预期违约的没有证据证明的要求。
对于默示预期违约的认定,UCC有“合理的理由”的标准,CISG有中止履约的三个客观标准、“显然”、“明显”的要求,UNIDROIT Principles也有“将会发生不履行是很明显的”要求。《涉外经济合同法》第17条也规定了当事人须有“确切证据”。而《合同法》第108条的规定则过于粗糙,对预见方须有证据证明或者类似要求的强调不够。
4、 对主张预期违约方有否中止履行权没有规定,对救济的规定操作性差。
第108条对于预期违约的救济只是简单的规定了对方可以要求其“承担违约责任”。什么样的违约责任没有具体规定,那么只能根据《合同法》第107条的规定解释:继续履行、采取补救措施、赔偿损失。若想解除合同得依据第94条第2款的规定。由于对主张预期违约方的中止履行权没有规定,再加之“提供履约担保”规定的空白,第108条将原本中止履行、提供担保、解除合同等一系列的极具逻辑性、流畅而周密的救济方式打得“七零八落”,从而大大减毁了预期违约制度的优势。
三、《合同法》第108条在适用上的冲突
(一)削弱了预期违约制度的优势
从上文对《合同法》第108条规定欠缺的分析可以看出,第108条的规定造成了预期违约制度原有的公平性、效益性、安全性的减损。
预期违约制度使得当事人一方能够尽早地从无履行希望的、无利益的合同关系中摆脱出来,重新作出交易安排,缩短了交易周期,交易成本得以节约,体现了其效益性。但预期违约制度效益性的前提是须保证对合同当事人权利保护的公平性以及对交易秩序安全性的保证。在对预期违约制度的设计中对此的体现也是很明显的。而第108条的规定略去了对预期违约制度公平性、安全性至关重要的“提供履约保证”的要求,造成了对相对方保护的不周密,还将可能导致解除合同权的滥用,从而有损于合同秩序的安全和稳定。
另外,相较于不安抗辩制度,预期违约制度的优势之一即为其适用没有债务履行先后的要求,而第108条的规定使得部分后履行义务的当事人的利益得不到保障。
(二)造成对《合同法》不安抗辩权制度适用的冲击
应该说,不安抗辩权制度与预期违约制度中的默示预期违约要解决的问题大致也相同。其主要区别在于,前者要求抗辩权人须是负有先为给付义务之当事人,而后者无此限制,适用范围包括任何双务合同的当事人。其他区别则主要两大法系具体不同的立法。我国《合同法》第68条对不安抗辩权的规定便是借鉴了英美法系默示预期违约的相关规定。与传统的不安抗辩权制度比较,《合同法》中的不安抗辩权制度(主要规定于第68、69条15):(1) 适用要件具体细化。传统的不安抗辩权制度通常只规定适用于一方当事人财产状况恶化,有难为对价给付之虞的情形。而第68条则细分为四种情况;(2) 救济方式进一步明确。行使不安抗辩权的权利人在相对方提供履约担保前通常都有中止履行自己合同义务的权利。但如果相对方不提供相应的担保,权利人是否有解除合同的权利,各国规定不一。《合同法》第69条对权利人的解除合同权作出了明确的规定;(3) 明确规定了权利人的举证责任。即当事人须有确切证据证明才能行使不安抗辩权。
可见,我国《合同法》将默示预期违约的长处都补充到了不安抗辩权制度当中,不安抗辩权制度得到了加强。但另一方面,不安抗辩权制度的细化使得适用不安抗辩权的门槛抬高。而不安抗辩权制度与预期违约制度中的默示预期违约存在着竞合的情形,在此等情形下,基于权利人举证责任的负担,当事人可能会避开第68条而直接援用第108条,要求相对人承担违约责任。这样,当事人不必通知相对人,也不必对待其履行给付或提供担保便可以直接要求对方损害赔偿甚至是直接解除合同。从而第108条的规定在实质上部分架空了不安抗辩权制度一定情形下的适用,同时自身的规定却又不臻完善。
四、简单结论
下载地址: 点击此处下载

最高人民法院关于重新印发《中华人民共和国法官职业道德基本准则》的通知

最高人民法院


最高人民法院关于重新印发《中华人民共和国法官职业道德基本准则》的通知

法发〔2010〕53号



最高人民法院关于重新印发

《中华人民共和国法官职业道德基本准则》的通知



各省、自治区、直辖市高级人民法院,解放军军事法院,新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院:

现将修订后的《中华人民共和国法官职业道德基本准则》重新印发,请认真贯彻执行。









二○一○年十二月六日











中华人民共和国法官职业道德基本准则

(最高人民法院2001年10月18日发布,

2010年12月6日修订后重新发布)



第一章 总  则



第一条 为加强法官职业道德建设,保证法官正确履行法律赋予的职责,根据《中华人民共和国法官法》和其他相关规定,制定本准则。

第二条 法官职业道德的核心是公正、廉洁、为民。基本要求是忠诚司法事业、保证司法公正、确保司法廉洁、坚持司法为民、维护司法形象。

第三条 法官应当自觉遵守法官职业道德,在本职工作和业外活动中严格要求自己,维护人民法院形象和司法公信力。



第二章 忠诚司法事业



第四条 牢固树立社会主义法治理念,忠于党、忠于国家、忠于人民、忠于法律,做中国特色社会主义事业建设者和捍卫者。

第五条 坚持和维护中国特色社会主义司法制度,认真贯彻落实依法治国基本方略,尊崇和信仰法律,模范遵守法律,严格执行法律,自觉维护法律的权威和尊严。

第六条 热爱司法事业,珍惜法官荣誉,坚持职业操守,恪守法官良知,牢固树立司法核心价值观,以维护社会公平正义为己任,认真履行法官职责。

第七条 维护国家利益,遵守政治纪律,保守国家秘密和审判工作秘密,不从事或参与有损国家利益和司法权威的活动,不发表有损国家利益和司法权威的言论。



第三章 保证司法公正



第八条 坚持和维护人民法院依法独立行使审判权的原则,客观公正审理案件,在审判活动中独立思考、自主判断,敢于坚持原则,不受任何行政机关、社会团体和个人的干涉,不受权势、人情等因素的影响。

第九条 坚持以事实为根据,以法律为准绳,努力查明案件事实,准确把握法律精神,正确适用法律,合理行使裁量权,避免主观臆断、超越职权、滥用职权,确保案件裁判结果公平公正。

第十条 牢固树立程序意识,坚持实体公正与程序公正并重,严格按照法定程序执法办案,充分保障当事人和其他诉讼参与人的诉讼权利,避免执法办案中的随意行为。

第十一条 严格遵守法定办案时限,提高审判执行效率,及时化解纠纷,注重节约司法资源,杜绝玩忽职守、拖延办案等行为。

第十二条 认真贯彻司法公开原则,尊重人民群众的知情权,自觉接受法律监督和社会监督,同时避免司法审判受到外界的不当影响。

第十三条 自觉遵守司法回避制度,审理案件保持中立公正的立场,平等对待当事人和其他诉讼参与人,不偏袒或歧视任何一方当事人,不私自单独会见当事人及其代理人、辩护人。

第十四条 尊重其他法官对审判职权的依法行使,除履行工作职责或者通过正当程序外,不过问、不干预、不评论其他法官正在审理的案件。



第四章 确保司法廉洁



第十五条 树立正确的权力观、地位观、利益观,坚持自重、自省、自警、自励,坚守廉洁底线,依法正确行使审判权、执行权,杜绝以权谋私、贪赃枉法行为。

第十六条 严格遵守廉洁司法规定,不接受案件当事人及相关人员的请客送礼,不利用职务便利或者法官身份谋取不正当利益,不违反规定与当事人或者其他诉讼参与人进行不正当交往,不在执法办案中徇私舞弊。

第十七条 不从事或者参与营利性的经营活动,不在企业及其他营利性组织中兼任法律顾问等职务,不就未决案件或者再审案件给当事人及其他诉讼参与人提供咨询意见。

第十八条 妥善处理个人和家庭事务,不利用法官身份寻求特殊利益。按规定如实报告个人有关事项,教育督促家庭成员不利用法官的职权、地位谋取不正当利益。



第五章 坚持司法为民



第十九条 牢固树立以人为本、司法为民的理念,强化群众观念,重视群众诉求,关注群众感受,自觉维护人民群众的合法权益。

第二十条 注重发挥司法的能动作用,积极寻求有利于案结事了的纠纷解决办法,努力实现法律效果与社会效果的统一。

第二十一条 认真执行司法便民规定,努力为当事人和其他诉讼参与人提供必要的诉讼便利,尽可能降低其诉讼成本。

第二十二条 尊重当事人和其他诉讼参与人的人格尊严,避免盛气凌人、“冷硬横推”等不良作风;尊重律师,依法保障律师参与诉讼活动的权利。



第六章 维护司法形象



第二十三条 坚持学习,精研业务,忠于职守,秉公办案,惩恶扬善,弘扬正义,保持昂扬的精神状态和良好的职业操守。

第二十四条 坚持文明司法,遵守司法礼仪,在履行职责过程中行为规范、着装得体、语言文明、态度平和,保持良好的职业修养和司法作风。

第二十五条 加强自身修养,培育高尚道德操守和健康生活情趣,杜绝与法官职业形象不相称、与法官职业道德相违背的不良嗜好和行为,遵守社会公德和家庭美德,维护良好的个人声誉。

第二十六条 法官退休后应当遵守国家相关规定,不利用自己的原有身份和便利条件过问、干预执法办案,避免因个人不当言行对法官职业形象造成不良影响。



第七章 附  则



第二十七条 人民陪审员依法履行审判职责期间,应当遵守本准则。人民法院其他工作人员参照执行本准则。

第二十八条 各级人民法院负责督促实施本准则,对于违反本准则的行为,视情节后果予以诫勉谈话、批评通报;情节严重构成违纪违法的,依照相关纪律和法律规定予以严肃处理。

第二十九条 本准则由最高人民法院负责解释。

  第三十条 本准则自发布之日起施行。最高人民法院2001年10月18日发布的《中华人民共和国法官职业道德基本准则》同时废止。


惠州市村民住宅核发《集体土地使用证》《房地产权证》实施办法

广东省惠州市人民政府


惠州市人民政府令

第64号



  《惠州市村民住宅核发〈集体土地使用证〉〈房地产权证〉实施办法》业经2009年11月23日十届107次市政府常务会议讨论通过,现予发布,从2010年1月1日起施行。


 
市长:李汝求    
                       
二○○九年十二月十八日


惠州市村民住宅核发《集体土地使用证》《房地产权证》实施办法



  第一条 为加快惠州市村民住宅核发《集体土地使用证》、《房地产权证》(以下简称“两证”)工作,完善农村村民宅基地和集体土地范围内房屋登记手续,加强农村规划建设管理,推进城乡规划建设一体化工作,依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》、原建设部《房屋登记办法》、国土资源部《土地登记办法》、《确定土地所有权和使用权的若干规定》等法律、法规和规章的规定,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 本办法适用于本办法施行前已经建成使用的农村村民住宅的登记和核发“两证”。
  第三条 农村村民宅基地和集体土地范围内村民住宅登记和核发“两证”工作应严格按《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》等法律、法规、规章和政策的规定办理,禁止违法违规操作。
  第四条 严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。除继承外,农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的不予受理;严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的不予受理;严格执行宅基地面积标准。宅基地面积不得超过广东省规定标准,对宅基地面积超过省规定宅基地面积标准的,在办理登记时按有关规定处理。
  第五条 坚持解放思想和实事求是,依法依规妥善解决好当前农村用地,建房方面的历史遗留问题。
  第六条 申请核发“两证”的住宅所有权人,应为集体经济组织成员或依法可以拥有农村住宅所有权和集体土地使用权的非集体经济组织成员,符合一户(以公安机关户籍登记为依据)一宅的条件,所建住宅符合土地利用总体规划和城乡建设规划要求。
  (一)符合下列规定的可以核发“两证”:
  1. 在村集体安排的宅基地上建设的。
  2. 在村集体安排的政府征地回拨的农村住宅建设用地上建设的。
  3. 在祖屋上拆旧建新的。
  4. 依法继承取得的。
  5. 原为本集体经济组织成员,现转到其他集体经济组织或转为非农业户口居民(含港、澳、台同胞及华侨)原在农村宅基地上所建房屋产权没有发生变化的。
  6. 经批准回乡落户定居的离退休国家工作人员、职工、军人、港澳台同胞及归国华侨等按规定安排的宅基地上建设的。
  (二)下列情况之一的村民住宅暂缓核发“两证”:
  1. 宅基地使用者未申请登记的。
  2. 地上建筑物权属不清的。
  3. 宅基地使用权纠纷未解决的。
  4. 违法违章占地未处理结案的。
  5. 用地批准已满一年未建房的。
  6. 未经集体经济组织同意,且未报县级以上人民政府批准,擅自改变土地用途的。
  (三)下列情况之一的村民住宅不予核发“两证”:
  1. 所有权人非本集体经济组织成员的(本章第(一)项第4目、第5目、第6目三种情况除外)。
  2. 不符合土地利用总体规划和城乡规划的。
  3. 以欺骗、隐瞒等不正当手段获取批准的。
  4. 除继承外,农村村民申请第二宗宅基地和住宅登记发证的。
  5. 城镇居民在农村购买和违法建造住宅的。
  6. 土地来源不合法的。
  7. 法律、法规、法章和政策规定不在予核发“两证”的。
  第七条 《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》规定的宅基地面积标准为:
  (一)平原地区和城市郊区80平方米以下。
  (二)丘陵地区120平方米以下。
  (三)山区150平方米以下。
  第八条 宅基地面积标准应严格按照《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》的有关规定执行。对超过广东省规定宅基地面积标准的,按下列情况进行处理:
  (一)1982年2月12日国务院《村镇建房用地管理条例》实施前建房使用的宅基地,且房屋未拆迁、改建、翻建过的,可以按实际使用面积进行登记。
  (二)1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》实施之日起至本办法施行之日止建房使用的宅基地,超过广东省规定宅基地面积标准的,超过部分按15元/平方米处罚后,按实际使用面积进行登记发证,并在土地登记簿和《集体土地使用证》记事栏注明超过标准的面积数。超过宅基地面积标准一倍以内的,以后分户时安排宅基地要扣减超标准部分的面积;超过宅基地面积标准一倍以上的,以后分户时村集体不得为其另行安排宅基地。
  (三)自本办法颁布实施之日起,超过批准面积建房的,不予补办手续,不予确权发证。
  第九条 《集体土地使用证》依照以下程序登记发证:
  (一)登记申请。
  1. 宅基地登记申请由宅基地的权利人(户主)以书面方式向所在镇(乡、街道办事处)国土资源所提出申请。
  2. 登记申请人应提交以下材料:
  (1)《土地登记申请书》。
  (2)《农村宅基地登记发证调查表》。
  (3)身份证及户口簿(验原件交复印件)。
  (4)1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》实施之日起至本办法施行之日止使用的宅基地,超过省规定的宅基地面积标准的,需提交超面积处罚材料。
  (5)1987年1月1日以后使用的宅基地,必须提供县级人民政府颁发的用地批准文件,未取得用地批准文件的,需先补办用地手续后,再申请登记发证。
  (6)其它有关权源材料。
  (二)地籍调查及权属审核。
  1. 镇(乡、街道办事处)国土资源所受理登记申请人的材料后,应当组织开展地籍调查,查清申请登记的宅基地的权属、界址、用途、坐落等相关情况,并依据土地登记相关法律、法规、规章和政策对申请人提交的申请材料进行初审,出具初审意见后,报县、区国土资源部门审核。
  2. 县、区国土资源部门负责对镇(乡、街道办事处)国土资源所上报的材料进行权属审核,并出具审核意见。
  (三)公告与复查。
  县、区国土资源部门经审核,对拟予登记的宅基地,以村民小组为单位予以公告,公告期不少于7天。对有异议的宅基地,县、区国土资源部门应及时予以复查。
  (四)注册登记和颁发证书。
  公告期满后,集体经济组织、宅基地使用者或利害关系人对公告的拟予登记的宅基地未提出异议或者异议不成立的,由县级人民政府注册登记、颁发《集体土地使用证》。
  (五)收费标准。
  为了减轻农民负担,农村宅基地登记发证只按标准收取印花税和《集体土地使用证》工本费。
  第十条 《房地产权证》依照以下程序登记发证:
  (一)登记申请。
  登记申请人应向辖区镇(乡、街道办事处)房产管理机构提出申请,并提供以下材料:
  1. 《登记申请书》。
  2. 《集体土地使用证》(验原件交复印件)。
  3. 镇(乡、街道办事处)规划建设机构出具的村民住宅规划验收证明。
  4. 申请人身份证及户口簿(验原件交复印件)。
  5. 其他有关材料。
  (二)村民住宅测绘。
  辖区房产管理机构受理申请人的材料后,对申请登记的村民住宅进行现场测绘和调查。
  (三)初审、公告与复查。
  经辖区房产管理机构初审,对拟予登记的村民住宅由辖区房产管理机构以村民小组为单位予以公告,公告期不少于7天。对有异议的拟予登记村民住宅,辖区房产管理机构应及时予以复查。
  (四)核准记载于登记簿和颁发《房地产权证》。
  公告期满后,集体经济组织、村民住宅所有人和他项权利者、对公告的拟予登记的村民住宅未提出异议或者异议不成立的,由市、县房产管理部门核准、记载于登记簿,颁发《房地产权证》。
  (五)收费标准。
  免收登记费,测绘费、印花税和工本费按标准收取。
  第十一条 根据广东省国土资源厅《关于加快农村集体建设用地和宅基地使用权登记发证工作的通知》(粤国土资地籍发〔2009〕176号)精神,核发“两证”所必需的工作经费,纳入县、区政府财政预算(惠城区的工作经费纳入市政府财政预算),专项用于核发“两证”的基础性工作。
  第十二条 本办法施行后新建(含在建)村民住宅必须严格按相关法律、法规、规章的规定,履行规划、用地、报建、验收等法定程序,确保村民住宅建设依法、规范、有序。凡未经批准,擅自在集体土地上违法建设的,由县、区人民政府和镇(乡、街道办事处)依法严肃处理。
  第十三条 农村宅基地及村民住宅不得非法买卖,在本集体经济组织成员内部流转的,其转让、受让方视为已按一户一宅标准取得了宅基地,不得再另行申请宅基地。
  第十四条 村民住宅改变使用功能的,需报当地规划建设、国土资源、公安消防等部门提出意见。
  第十五条 本办法自2010年1月1日起施行,有效期5年