农村土地承包法中登记的性质与作用
张立新
根据物权法理论，在因法律行为而致的不动产物权设立与变动中，登记有着极其重要的作用。孙宪忠教授在《中国物权法草案建议稿》中指出，“不动产登记是不动产物权变动的法定公示手段，是因法律行为的物权变动的生效要件，……。”而王利明教授在《中国物权法草案建议稿及说明》中指出，“我国物权法应当采纳登记对抗主义。……。登记应当作为对抗第三人的要件，未经登记权利不能对抗第三人。”由此，可以看出我国物权立法中关于基于法律行为的不动产物权变动出现了两种主张，即登记要件主义和登记对抗主义。
《农村土地承包法》制定出台后，对于登记在不动产物权变动中的性质和作用有了进一步的完善。对于家庭承包，该法第二十二条规定，“承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权”。第二十二条第一款规定，“县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权”。第三十三八条规定，“土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。”对于其他方式的承包（不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地的承包），该法第四十九条规定，“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或其他方式流转。”分析这些法律规定，可以看出，农村土地承包法丰富了我国物权法理论中基于法律行为的不动产物权变动的基本观点。
首先，家庭土地承包经营权在设立上未采取登记要件主义或登记对抗主义，而采债权意思主义。登记与否，不影响这种新型用益物权的设立，登记不是这种物权设立的公示方法，家庭土地承包经营权自承包合同生效时设立。之所以采取这种法制，依目前学者们的解释，大致原因有以下几点：一是“为切实保护广大农民的土地权利，减轻批准、登记可能给农民带来的负担”。①二是“由于农村土地承包经营权的取得与成员权有密切联系，公众可以通过对某人的成员资格的了解而在一定程度上了解其是否享有承包土地的物权，这就极大的减少了承包经营权公示的重要性。……。我们认为，家庭土地承包经营权的取得没有登记的必要”②。三是“中国传统上就是将‘地契’作为土地权利的凭证，用承包合同作为承包权的凭证，农民也易于接受”，“如果改为登记，就要在全国县级以上各级土地管理局增加机构、人员，不符合精兵简政的原则，且导致登记机构乱收费的可能”。③
第二、对于家庭土地承包经营权的互换与转让采取登记对抗主义。未经登记的，不得对抗善意第三人。根据《农村土地承包法》第三十八条的规定，只对互换、转让两种流转方式采取登记对抗主义。其主要理由是：“1、目前，我国农村土地承包经营权登记制度尚不健全，而且，农户家庭承包的土地不仅数量很大，而且地块分散，土地承包经营权的登记将是一项非常细致而艰巨的工作，需要做大量工作，投入大量人力、财力、物力。在目前情况下，要求土地承包经营权流转必须登记，不太现实。2、从土地承包经营权流权情况看，转包约占50%，出租占17.88%，互换占7.58%，入股占5.71%，转让约占11%，其他形式约占10%。因此，许多可以通过债权方式处理，不一定需登记。而且，流转范围对象大部分是附近的农民，互相比较熟悉，从公示、公信的角度来看，登记的必要性也不大。3、如采取登记生效主义，土地承包经营权流转必须登记才能生效，这必然发生登记费用，不仅给农民增加了麻烦，还会增加农民负担”。④
第三、根据《农村土地承包》第四十九条的规定，对于不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的，土地承包经营权的设立和以转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转的，均采取登记生效主义。不登记，这种新型的用益物权不设立或不生变动之效力。
基于以上分析，可以看出，对于农村土地承包经营权这一新型的用益物权的设立和变动而言，采取了多元化的立法体制。因此，在不同的体制之下，登记的性质和作用是不同的，应做具体地分析。
首先，由于家庭土地承包经营权的设立采意思主义，权利的设立无需登记。而《农村土地承包法》第二十三条规定的登记，其性质和作用是什么呢？我认为，这种登记是一种行政行为，它所体现的是国家对这种物权关系的干预，干预的目的在于以公权力确认私权利，保护承包者的合法权益。这种登记不是物权设立的公示方法，对于承包合同的成立生效和承包经营权的设立并无影响，仅起证明作用，证书仅是证权凭证不是设权凭证。再进一步分析，登记这种行为不是依申请的行政行为，是一种职权行为，登记是登记机关的法定义务，登记机关对承包合同仅能进行形式审查。如果登记机关不及时给农户进行登记并发放土地承包证书，或因错误登记而侵害了承包方合法权益的，承包方可提起行政诉讼，以寻求权利救济。
第二、由于家庭承包经营权的互换和转让采登记对抗主义，登记是土地承包经营权通过互换和转让方式转移的公示要件。不登记，不影响互换合同和转让合同的成立与生效，也不影响承包经营权在双方当事人之间的转移，只是不能对抗善意第三人。互换合同或转让合同成立生效后，办理登记，“乃是一种（互换合同或转让合同一方当事人依据）合同应负的义务，另一方要求其履行登记义务实际上是要求其实际履行合同。如果负有登记义务的一方拒不履行办理登记义务，应当以构成违约论，另一方面有权要求其承担违约责任。如果合同没有规定登记的义务，我们认为当事人双方依据法律的规定都有办理登记的义务，此种义务一旦为法律所固定下来，便可以自动转化为合同义务。任何一方违反此种义务，都将构成违约责任。”⑤登记对抗主义对于解决多重买卖问题意义重大。例如：甲将土地承包经营权转让给乙，乙支付了价金但未办理登记手续，其后，甲又将该块的土地承包经营权转让给丙，丙不知甲已将土地承包经营权转让给乙，而且也不应知这一情况，支付了合理的对价后办理了登记手续。那么，丙为取得该土地承包经营权的善意第三人，乙因未履行登记这一物权变动的公示要件而不能取得土地承包经营权，更不能向丙主张权利，只能向甲主张违约责任或行使不当得利请求权。在此，应注意举证责任的分配，丙就自己为善意负举证责任，乙可就丙为恶意举证。
第三、由于其他方式的承包经营权设立及物权变动均采登记生效主义，因此，登记对经营权的设立与变动有极其重要的作用。不登记，不能设立承包经营权；不登记，承包经营权不转移。但是登记与否，不影响承包或流转合同的效力（抵押除外）。值得注意的是，区分承包经营权的设立与变动与登记问题。只有在承包合同或流转合同有效成立后，才发生登记问题。未登记，其法律后果只是承包经营权不设立或不变动，绝不能以此而否认承包合同或流转合同的效力。
对于农村土地承包经营权登记，在具体操作中，登记机关除应将登记事宜记入登记册（簿）外，还应发给承包方权属证书。因此，应当正确认识登记册与权属证书的关系。权属证书必须根据登记册记载的内容而制作，而且与登记册记载的内容保持一致。当二者不一致时，以登记册记载的内容作为权利设立或移转的依据。权属证书只是享有某种物权的凭证，一旦发生权属争议，权属证书可以用来作为确权的证据，但只是初步的证据。不动产物权的基本法律依据只能是不动产登记。占有权属证书，并不必然表明享有权利；遗失权属证书，并不丧失权利；将权属证书移交他人占有，并不表明物权变动。
①王宗非主编《农村土地承包法释义与适用》第65页
②王利明著《物权法研究》第462页
③中国政法大学《关于中国物权法（征求意见稿）的具体修改意见》。
④王宗非主编《农村土地承包法释义与适用》第101页
⑤王利明主编《中国物权法草案建议稿及说明》第195页
（本文作者系河北省孟村回族自治县人民政府法制办公室主任）
国内贸易部、公安部关于发布《旧货流通管理办法（试行）》的通知
国内贸易部 公安部
国内贸易部、公安部关于发布《旧货流通管理办法（试行）》的通知
各省、自治区、直辖市、计划单列市商委（财办）、商业（贸易）、公安厅（局）：
按照国务院领导同志的指示精神，为加强旧货流通行业的管理和监督，维护正常的旧货流通秩序，促进旧货业规范、健康地发展，国内贸易部、公安部在深入调查、广泛征求各有关方面意见的基础上，结合旧货流通工作实际，研究制定了《旧货流通管理办法（试行）》，现予以发布，请结合当地情况，认真组织实施。实施过程中的情况、存在的问题及有关建议、意见，请及时函告国内贸易部、公安部。
（一九九八年三月九日 国内贸易部、公安部发布）
第一章 总 则
第一条 为加强对旧货流通的管理，维护旧货流通秩序，规范旧货交易行为，培育和发展旧货流通产业，保护交易当事人的合法权益，制定本办法。
第二条 各类旧货市场、经营旧货的企业和个体工商户，应当遵守本办法。
第三条 本办法所称旧货，是指已进入生产消费和生活消费领域，处于储备、使用和闲置状态，保持部分或者全部原有使用价值的物品。
本办法所称旧货市场，是指买卖双方进行公开的、经常性或者定期性的旧货交易活动，具有信息、评估、结算、加工翻新、保管、运输等配套服务功能的场所。
第四条 旧货市场按其业务活动范围，可分为全国性旧货市场和地方性旧货市场。
全国性旧货市场是指跨省（自治区、直辖市）招商、经营的旧货市场。
地方性旧货市场是指在省（自治区、直辖市）内招商、经营的旧货市场。
第五条 旧货流通坚持以公有制为主体，多种所有制经济共同发展的方针。
旧货流通应当统筹规划、合理布局、稳步发展，起步阶段先进行试点，取得经验后逐步推开。
旧货交易活动应当遵循自愿、公平、诚实、信用的原则。
第六条 国务院商品流通主管部门是旧货业的行业主管部门。
县以上地方人民政府商品流通主管部门负责本行政区域旧货业的行业管理。
各级公安机关对旧货流通行业实施特种行业管理。
第七条 旧货行业协会是依法成立的社会团体法人，是旧货行业的自律性组织，协助各级人民政府商品流通主管部门开展行业管理。
第二章 设立、变更和终止
第八条 设立旧货企业应当具备下列条件：
（一）有适应业务需要的注册资金；
（二）有与业务活动范围及经营规模相适应的专职执业人员和经营管理人员；
（三）有固定的经营场所、必要的营业设施和自动化管理设备；
（四）法定代表人无故意犯罪记录；
（五）有组织章程、交易规则、治安保卫制度和经营管理制度；
（六）符合法律、行政法规规定的其他条件。
第九条 设立旧货连锁店除了应当具备本办法第八条规定的条件外，还应当具备连锁经营的基本条件。
旧货连锁店，是指经营旧货、使用统一商号的若干门店，在同一总部的管理下，采取统一管理经营模式，或者授予特许权等方式，实现规模效益的经营组织形式。
第十条 设立旧货市场应当具备下列条件：
（一）有与经营规模相适应的专职执业人员、经营管理人员及资金、场地、配套服务设施和自动化管理设备；
（二）有组织章程、交易规则、治安保卫制度和经营管理制度；
（三）符合国家和地方的统一规划与布局；
（四）符合法律、行政法规规定的其他条件。
第十一条 开办跨省、自治区、直辖市经营的旧货企业和旧货连锁店以及跨省、自治区、直辖市设立分支机构，需经企业总部、分支机构所在地省级人民政府商品流通主管部门同意后，报国务院商品流通主管部门批准。
第十二条 开办在省、自治区、直辖市以及在市（地）和市（地）所属县（市）内经营的旧货企业，按其业务活动范围不同由当地市（地）和省级人民政府商品流通主管部门批准。
第十三条 建立全国性旧货市场需经当地省级（含计划单列市）人民政府商品流通主管部门审核，报国务院商品流通主管部门批准。
第十四条 建立地方性旧货市场须经当地省级（含计划单列市）人民政府商品流通主管部门批准，并报国务院商品流通主管部门备案。
第十五条 中央部门的直属企业设立旧货市场，需经企业主管部门同意，并经当地省级（含计划单列市）人民政府商品流通主管部门审核后，报国务院商品流通主管部门批准。
第十六条 报请审批设立旧货企业，应当提交下列材料：
（一）申请报告；
（二）可行性研究报告；
（三）组织章程、交易规则、治安保卫制度和经营管理制度；
（四）资金信用证明、经营场所使用证明及营业设施情况；
（五）法定代表人和专职执业人员的姓名、职务和身份证明、执业资格证明。
报请审批设立旧货连锁店，除了前款规定提交的材料外，还需提交具有若干个门店的证明和总部关于设立全资及控股收购、加工翻新中心、门店的决定，或者总部与参股及无资产联系门店签订的连锁经营合同。
第十七条 报请审批设立旧货市场，除本办法第十六条第一、二款规定提交的材料外，还需提交发起单位营业执照副本有效复印件和市场领导、管理机构组成方案以及市场交易规则。
第十八条 商品流通主管部门接到申请报告及有关材料后，应当在30日内以书面形式作出答复；对批准设立的旧货企业颁发《旧货经营资格证书》，对批准设立的旧货市场颁发《旧货市场批准证书》。
《旧货经营资格证书》和《旧货市场批准证书》由国务院商品流通主管部门统一印制。
第十九条 经批准设立的旧货企业和旧货市场，申请者应当持批准文件和证书到当地公安机关办理特种行业登记手续后，持商品流通主管部门和公安机关的批准手续，到同级工商行政管理部门办理登记手续，领取营业执照。
第二十条 旧货企业以及其分支机构登记按照《中华人民共和国企业法人登记管理条例》和《中华人民共和国公司登记管理条例》的规定办理；旧货连锁店登记按照国家工商行政管理局、国内贸易部《关于连锁店登记管理有关问题的通知》的规定办理；旧货市场登记按照国家工商行政管理局《商品经营市场登记管理办法》的规定办理。
第二十一条 经营旧货的个体工商业户直接到所在地县级人民政府公安机关办理特种行业登记手续后，持公安机关的批准文件，到同级工商行政管理部门办理登记手续，领取营业执照。
第二十二条 变更名称、法定代表人、住所、注册资金及修改章程等重大事项，应当自变更决定作出之日起15日内，报原审批机关批准，依照有关规定向公安机关、工商管理部门办理变更手续。
第二十三条 旧货企业、旧货连锁店和旧货市场因停办或者破产而经营终止，应当自终止决议或者决定作出之日起30日内，向原审批机关提出书面申请，经审批后，清理债权债务，并依照有关规定到公安机关、工商管理部门办理注销登记手续。
第三章 业务经营范围
第二十四条 旧货经营者可按照旧货的分类，实行综合性或者专业化经营。
第二十五条 旧货企业可以采用购销、代理（寄售、代购、代销）、租赁、易货或者与生产、流通企业联合收旧卖新等方式开展业务，也可以对旧货进行加工修理、改制翻新和二次包装。
第二十六条 旧货市场可以对外招商、开展自营、组织民间交易和捐赠，可以提供鉴定、评估、保管、储存、运输、修理、翻新、包装、信息、咨询及代社会福利机构处理受赠物品等配套服务。
第二十七条 下列物品不得作为旧货经营：
（一）赃物、走私物品、来历不明物品及抵押中的物品，或者有赃物、走私嫌疑的物品；
（二）严重损坏且无法修复的物品；
（三）法律、行政法规明令禁止经营和特许经营的其他物品。
第二十八条 经营国家文物监管物品，必须经所在地文物行政管理部门审查批准。
第四章 交易活动
第二十九条 旧货经营者和旧货市场开展旧货经营、加工翻新等业务活动，应当遵守国家环境保护法律、行政法规的规定。
第三十条 旧货经营者开展定时定点收购、电话预约上门收购等流动性收购业务，其业务人员和旧货企业的委托收购人员应当经过培训取得上岗执业资格，并佩戴统一标识。
第三十一条 旧货经营者应当对收购和受他人委托代销、寄卖的旧货进行查验。对价值超过100元的旧货应当详细记录其基本特征、来源和去向。
第三十二条 旧货经营者应当登记出售、寄卖及受他人委托出售、寄卖旧货的单位名称和个人的居民身份证；对委托处理旧货的单位和个人，还应当严格查验委托单位的授权委托书及委托人的居民身份证。
第三十三条 旧货经营者接受委托代理销售或者代为保管旧货的，应当建立严格的物品交接、保管及偿付制度，明确有关责任，避免发生纠纷。
第三十四条 旧货经营者应当对销售的旧日用品、旧家具进行必要的清洗、除尘和整理，保证所售物品清洁、卫生和安全。销售旧服装必须按卫生部门有关标准进行严格消毒。
第三十五条 旧货经营者出售旧办公设备、旧大件家用电器（不含拆件商品），应当进行必要的检修，出具有关证明。保修期不得少于3个月。
第三十六条 同时开展经销、寄售、代理、租赁等服务业务的旧货企业以及兼营新货的旧货企业，应当分别核算营业额，分别申报纳税。
第三十七条 旧货市场、旧货经营者发现可疑人员、可疑物品及公安机关要求协查的物品、走私物品，有义务及时向当地公安机关报告，不得隐瞒包庇。
第三十八条 公安机关对赃物、走私物品或者有赃物、走私嫌疑的物品，应当及时予以扣留，并开具收据。经查明不是赃物、走私物品的，应当及时退还；确属赃物、走私物品的，依照国家有关规定处理。
第三十九条 旧货交易实行归行纳市，经营者必须在旧货市场或者工商行政管理部门指定的交易场所销售旧货。
第四十条 旧货市场应当建立健全内部管理制度及经营者档案，其管理人员有权监督旧货经营者的经营行为，对其经营劣绩作如实记载，并按有关章程、细则对违反规定的经营者实行警告或者提请原批准部门取消其从业资格。
第四十一条 旧货市场应当建立相应的结算系统，旧货成交后由市场委派的专职人员开具销售货款票。销售货款票应当包括旧货品名、数量、单价、货款总额、供货人、买货人等项内容。
第四十二条 旧货成交后，需要依法办理证照变更的，应当持购买发票到有关行政管理部门办理手续。
第五章 监督管理
第四十三条 未取得旧货经营资格的单位和个人、或者被取消旧货经营资格未满五年的旧货企业和个人，不得从事旧货经营业务。
第四十四条 跨省运输旧货，凭国务院商品流通主管部门及其授权的省、自治区、直辖市商品流通主管部门出具统一的准运证明和有效票据，公安机关检查后予以放行。
第四十五条 旧货经营网点拆迁需征求所在地县级以上人民政府商品流通主管部门意见。同意拆迁的，要按有关规定在条件相当的地点予以补建。
第四十六条 组织跨省、自治区、直辖市的旧货交易会，需经省、自治区、直辖市人民政府商品流通主管部门审查后，报国务院商品流通主管部门批准；组织地方性旧货交易会，需经省级商品流通主管部门批准。
第四十七条 国务院商品流通主管部门负责旧货行业执业人员的业务培训、考核及执业资格认定工作。
公安机关对旧货行业执业人员进行治安业务培训。
第四十八条 旧货业的主要执业人员（估价师、估价员）必须参加培训。经考核合格的，发给旧货行业执业资格证书，持证上岗。
第四十九条 商品流通主管部门和公安机关对其批准的旧货企业、旧货市场及旧货经营者进行年检（具体年检办法另行规定）。
第五十条 凡有以下情形之一的，认定为年检不合格：
（一）取得《旧货市场批准证书》或《旧货经营资格证书》，办理有关证照后，6个月内仍不开展业务的；
（二）旧货市场、旧货企业违反本办法第十一条规定，擅自设立分支机构的；
（三）违反本办法第二十二条有关规定，不及时办理变更手续的；
（四）不按规定及时申报年检材料的；
（五）违反本办法第二十七条规定的；
（六）旧货市场经营秩序混乱，交易行为严重失控的。
第五十一条 年检不合格的，由公安机关、商品流通主管部门给予通报批评，并限期三个月整改。到期仍不合格的，由商品流通主管部门取消其旧货业经营资格。
第六章 法律责任
第五十二条 违反本办法第三十一条、第三十二条、第三十七条规定的，由公安机关依法查处。对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处以200元以上500元以下罚款，并处经营单位3000元以上10000元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十三条 违反本办法第二十八条、第三十四条、第三十五条、第三十六条、第三十九条规定的，由有关部门依法查处。
第五十四条 凡不具备本办法规定条件的旧货经营者和旧货市场，应当自本办法发布之日起3个月内进行整顿，达到本办法规定的条件；逾期未达到本办法规定条件的，由商品流通主管部门、公安机关会同有关部门联合查处，并建议工商行政管理部门吊销其营业执照。
第七章 附 则
第五十五条 本办法由国务院商品流通行政主管部门负责解释。
第五十六条 本办法自发布之日起施行。
