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我国不动产登记的效力及意义

宋君


　　不动产登记制度属于物权法范畴，我国物权法尚在制定当中，现行民法中尚未采用物权这一概念，仅在《民法通则》等法律中规定了一些“财产所有权”之类的物权性权利。不动产登记制度主要规定在《城市房地产管理法》、《土地管理法》及相关法规中。《房地产管理法》第60条第三款规定，房地产权转让或变更时应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或更改土地使用权证书。如果将这一规定中的“应该”理解为房地产转让、变更的必要条件，那么从法理上讲，我国的房地产登记就是采取的登记要件主义，即不动产权属的变动不仅要求当事人双方合意，而且要求必须登记，合意行为和登记行为共同决定转让、变更行为是否有效，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不生效力，但是，以上理解在《房地产管理法》中体现的并不充分。我国现行《土地管理法》第12条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续。此条规定将原土地管理法中的“依法改变土地的所有权和使用权的，必须办理土地权属登记手续”中的“必须”改变成了“应当”。其立法本意反映了对于不动产权属变更这种民事行为，权利行使一般应有当事人自己来决定，不宜过多使用行政手段干预的基本思想。换言之，并不主张完全的登记要件主义。而更多的反映了登记对抗主义的主张即登记只是对抗第三人的要件，申请登记的权利只有在登记后，权利才能得到法律的保护，但在相对人之间即使未经登记，只要双方当事人之间达成合意，合同适法，不违反社会公共利益，那么就当然产生效力，对当事人有约束力。
　　可以说我国目前在法的层次上，关于不动产登记的效力的规定是较为模糊的，存在不同的理解和解释，导致不同的法律效果。比如上文所举的案例，如果按登记要件主义理解法律，那么房产权属的转移尚未完成登记，所有权的变动就没有生效，房屋所有权仍然属于被告单位，因此，此时发生的离婚诉讼就不能对房产进行分割；如果按登记对抗主义理解法律，那么虽然尚未完成房产权属变更登记，但被告单位已同原被告达成房屋买卖协议，且已经过相关部门审查、审批，合同适法，那么该合同对双方是有效的，该房产已为原被告占有、使用并成为其共同财产，应该进行依法分割。
　　虽然在法的层面上对登记效力的规定不够明确，但是在部门规章中却明显的主张成立要件主义的立法主张。在原国家土地局1995年颁布，1996年2月1日实施的《土地登记规则》第69条规定：“土地使用者、所有者凡不按规定如期申请初始土地登记的，按照非法占地的处理办法论处；对凡不按规定如期申请变更土地登记的，除按违法占地处理外，视情节轻重报经县级以上人民政府批准，注销土地登记，注销土地证书。”
　　我国对不动产实行登记生效要件主义，换言之，对于不动产的交易、抵押等，只有双方当事人依法办理登记手续，那么交易或者抵押方为有效。国家设立不动产抵押登记制度具有重要意义。首先，有利于保护抵押权人的合法权益。当抵押人不能履行约定义务，抵押权人依照规定可以变卖抵押物的价款优先受偿。通过不动产登记机关对抵押事实进行登记可以对抵押人任意处分抵押物的权利进行限制。其次，有利于保护善意第三人的合法权益。不动产登记作为一种公示手段，主要是为了保护交易安全，保护善意第三人的合法权益。登记具有公示公信效力，经过登记可以向社会宣告不动产已经交易或者抵押的事实，从而保护善意第三人的合法权益。其三，有利于维护社会交易安全。因此，“世界各国几乎无一例外地规定了对抵押权的取得、设定、丧失或者变更须予以登记的法定程序，这一制度对于维护市场经济条件下交易的安全，保护善意第三人利益，强化抵押担保的社会功能，避免纠纷的发生，具有重要的法律意义。”因此，我国目前相关法律对于不动产抵押都采取了登记生效要件主义。也就是说，对于不动产抵押，如果向法定登记机关办理登记手续，抵押生效；如果没有办理登记手续，抵押不生效。不动产抵押登记关系中，一个非常重要的环节就是向不动产登记机关进行登记。因此，预售商品房抵押也应实行抵押登记生效要件主义，也就是说，只有预售商品房抵押人和抵押权人依法办理登记手续，那么预售商品房抵押才具有法律效力。
中共中央纪委 监察部 财政部等


中共中央纪委、监察部、财政部、审计署关于印发《关于在党政机关和事业单位开展“小金库”专项治理工作的实施办法》的通知

中纪发[2009]7号


关于在党政机关和事业单位开展“小金库”专项治理工作的实施办法

2009年4月23日

　　根据《中共中央办公厅 国务院办公厅印发〈关于深入开展“小金库”治理工作的意见〉的通知》（中办发〔2009〕18号，以下简称《意见》），现就在党政机关和事业单位开展“小金库”专项治理工作制定实施办法如下。

　　一、专项治理的范围和内容

　　（一）专项治理范围

　　此次专项治理范围是全国党政机关和事业单位，事业单位中要以财政全额拨款事业单位为重点（包括境外机构，下同）。

　　党政机关包括各级党的机关、人大机关、行政机关、政协机关、审判机关、检察机关以及工会、共青团、妇联等人民团体。

　　事业单位是指按照《事业单位登记管理暂行条例（修正）》（中华人民共和国国务院令第411号）和中央机构编制委员会办公室《关于批转〈事业单位登记管理暂行条例实施细则〉的通知》（中央编办发〔2005〕15号）规定所设立的各类社会服务组织。

　　（二）专项治理内容

　　 违反法律法规及其他有关规定，应列入而未列入符合规定的单位账簿的各项资金（含有价证券）及其形成的资产，均纳入治理范围。重点是2007年以来各项“小金库”资金的收支数额，以及2006年底“小金库”资金滚存余额和形成的资产。对设立“小金库”数额较大或情节严重的，应追溯到以前年度。

　　“小金库”主要表现形式包括：

　　1．违规收费、罚款及摊派设立“小金库”；

　　2．用资产处置、出租收入设立“小金库”；

　　3．以会议费、劳务费、培训费和咨询费等名义套取资金设立“小金库”；

　　4．经营收入未纳入规定账簿核算设立“小金库”；

　　5．虚列支出转出资金设立“小金库”；

　　6．以假发票等非法票据骗取资金设立“小金库”；

　　7．上下级单位之间相互转移资金设立“小金库”。

　　二、专项治理的方法和步骤

　　此次专项治理工作从《意见》下发之日起至2009年底基本结束，主要采取自查自纠和重点检查相结合的方式进行。

　　（一）动员部署（《意见》下发之日起至2009年5月底）

　　各地区各部门要把专项治理工作摆上重要议事日程，切实加强组织领导，建立健全工作机制，深入做好思想发动、政策宣传、计划制定和组织部署工作。充分发挥新闻媒介作用，支持群众监督，鼓励群众举报。

　　（二）自查自纠（截至2009年6月底）

　　凡列入此次专项治理范围的党政机关和事业单位，要按照《意见》和本办法要求，抓紧制定具体工作方案，落实工作措施，认真组织自查，做到不走过场、全面覆盖。对自查中发现的各种违法违规问题，必须自觉纠正。自查自纠工作结束后，各单位按规定上报自查自纠总结报告，并填报《单位“小金库”自查自纠情况报告表》（见附件2）。各单位负责人对自查自纠情况负完全责任。自查面必须达到100%。

　　为保证自查效果，各地区各部门要组织力量有重点地进行督促指导，及时做好政策解释和咨询工作。有关部门和单位也要组织力量开展内部检查，尽量把问题解决在自查阶段。各级“小金库”治理日常工作机构根据《单位“小金库”自查自纠情况报告表》汇总填列《“小金库”自查自纠情况统计表》（见附件3），逐级上报。各省（自治区、直辖市）、中央和国家机关各部门“小金库”治理日常工作机构于6月30日前将自查自纠总结报告和统计表报送中央治理“小金库”工作领导小组办公室。

　　（三）重点检查（2009年7月初至10月底）

　　在自查自纠基础上，中央和地方各级“小金库”治理领导机构要组织开展重点检查，重点检查面不得低于纳入治理范围单位总数的5%，重点领域、重点部门和重点单位检查面不得低于20%。

　　重点检查对象：

　　1．执收、执罚权相对集中的部门和单位；

　　2．教育、卫生、交通、民政等与人民群众利益密切相关的部门和单位；

　　3．宾馆、培训中心、招待所、出版社、报社、杂志社等与党政机关、事业单位有隶属关系的单位；

　　4．以前检查发现存在“小金库”的部门和单位；

　　5．有群众举报的部门和单位；

　　6．自查自纠措施不得力、工作走过场的部门和单位。

　　重点检查要与规范津贴补贴、规范行政事业单位经营性资产管理、节约和控制行政成本支出、加强银行账户监管，以及行政事业单位发票管理检查、救灾资金管理使用情况检查、扩大内需促进经济增长和政策落实情况监督检查等工作相结合，也要与财政监管、审计监督、税务稽查等日常监管工作相结合，整体推进，综合实施。

　　重点检查报告及《“小金库”重点检查情况统计表》（见附件4）要逐级上报，各省（自治区、直辖市）“小金库”治理日常工作机构汇总后，于2009年11月20日前报送中央治理“小金库”工作领导小组办公室。

　　（四）整改落实（截至2009年11月底）

　　各地区各部门要针对治理工作中发现的问题，制定整改措施并抓好落实，做到资金资产处理到位、违纪责任人员处理到位。在整改过程中要深入剖析产生问题的原因，完善制度，深化改革，强化源头治理，建立和完善防治“小金库”的长效机制。各级“小金库”治理领导机构要加强对整改落实情况的督促指导。

　　各省（自治区、直辖市）、中央和国家机关各部门“小金库”治理日常工作机构要将专项治理工作情况形成书面报告，于2009年12月10日前报中央治理“小金库”工作领导小组办公室，由其对全国“小金库”专项治理工作进行全面总结分析，形成专题报告，经中央治理“小金库”工作领导小组审定后报党中央、国务院。

　　三、专项治理的政策规定

　　对专项治理中发现的“小金库”，要严格按照“依法处理，宽严相济”的原则进行处理。

　　（一）“小金库”治理工作鼓励自查，对自查发现的问题从轻从宽处理。凡自查认真、纠正及时的，对责任单位可从轻、减轻或免予行政处罚，对有关责任人员可从轻、减轻或免予处分。对自查出的“小金库”，要如数转入符合规定的单位账簿，依法进行财务、税务等相关处理。各部门各单位对其所属单位进行的内部检查，视同自查。

　　（二）对被查发现的“小金库”，除依法进行财务、税务等相关处理外，还要对责任单位和责任人员依法予以行政处罚，并依纪依法追究责任。

　　对设立“小金库”负有领导责任和直接责任的人员，依照《设立“小金库”违纪行为适用〈中国共产党纪律处分条例〉若干问题的解释》、《设立“小金库”违法违纪行为政纪处分暂行规定》，严肃追究责任。

　　（三）对专项治理工作中走过场的部门和单位，主管部门和专项治理领导机构要及时了解掌握有关情况，给予通报批评并责令整改；对问题严重的，要追究主要负责人的责任。

　　（四）对在专项治理工作中弄虚作假、压案不查、对抗检查、拒不纠正、销毁证据、突击花钱、打击报复举报人的，或重点检查中发现“小金库”数额巨大、情节严重的，要按照有关规定从重处理。涉嫌犯罪的，移交司法机关依法处理。

　　（五）《意见》下发后再设立“小金库”的，对主要领导、分管领导和直接责任人要严肃处理，按照组织程序先予以免职，再依据党纪政纪和有关法律法规追究责任。

　　（六）对专项治理工作中发现的其他违反法律法规的问题，按国家有关法律法规进行处理。

　　四、专项治理的组织领导

　　此次专项治理工作在党中央、国务院的领导下，实行条块结合、分级负责。

　　中央成立由中央纪委、监察部、财政部、审计署牵头的治理“小金库”工作领导小组，成员单位包括中央组织部、中央宣传部、公安部、中国人民银行、国家税务总局、银监会等部门。领导小组主要负责指导和协调全国范围内“小金库”治理工作，研究制定有关政策规定和治理措施，协调解决有关重要问题。领导小组办公室设在财政部，负责“小金库”治理的日常组织协调工作。（见附件1）

　　各地区各部门要成立由分管领导牵头、相关部门负责人参加的专项治理领导机构，并设立日常工作机构。各省（自治区、直辖市）、中央和国家机关各部门“小金库”治理领导机构及日常工作机构的设立情况要在2009年5月10日前报中央治理“小金库”工作领导小组办公室。

　　五、专项治理的工作要求

　　（一）做好宣传发动

　　《意见》下发后，中央治理“小金库”工作领导小组将召开全国电视电话会议进行部署。各地区各部门要充分利用报纸、广播、电视等各种新闻渠道，多形式、多层次、多角度地宣传治理工作的重要意义、工作内容和政策规定，对治理工作中发现并查处的典型案例有选择地予以公开曝光，把思想认识统一到中央的决策部署上来。

　　各级“小金库”治理日常工作机构要通过编发工作简报等方式，及时通报治理“小金库”工作进展情况，加强信息沟通，促进工作深入开展。

　　（二）落实举报制度

　　各级“小金库”治理日常工作机构要设立并公布举报电话、举报信箱，注意发挥网络举报作用。要认真做好举报的受理工作，建立举报登记和查处督办制度，指定专人负责，做到件件有交待、事事有着落。要认真执行信访工作保密制度，切实保护举报人的合法权益，对打击报复举报人的，依法依纪从严惩处。对举报有功的单位和个人，根据查出并已收缴入库的“小金库”资金、税款和罚款的金额，给予3%-5%的奖励，奖金最高额为10万元，由同级财政负担。

　　（三）完善协调机制

　　“小金库”治理领导机构及日常工作机构要主动加强与各地区各部门的沟通和联系，及时研究明确专项治理的有关政策规定和工作要求，加强对方案制定、自查自纠、重点检查、案件移送、宣传报道等工作的督促指导和组织协调，建立起分工明确、运转顺畅、配合有力的专项治理工作协调机制。各级纪检监察机关和组织人事部门要加强对有关纪律规定执行情况的监督检查，严肃查处违纪违规典型，对有关责任人员及时作出处理；各级财政、审计部门要做好重点检查工作的组织实施和对违反财政法律法规问题的处理处罚工作；各级宣传部门要协调有关新闻单位做好宣传工作；各级公安机关要做好“小金库”有关经济犯罪案件的侦查处理工作；各级税务部门要做好有关涉税问题的查处工作；各级人民银行和银监机构要协调商业银行对专项治理工作给予支持配合，对专项治理中涉及的账户查询、资金冻结和划转等事宜，依法及时办理，特别是对“小金库”举报线索的核查取证工作，金融机构要积极配合。

　　（四）强化工作督导

　　在专项治理工作期间，中央治理“小金库”工作领导小组将派出督导组，分赴各地区各部门加强督促和指导，总结推广好的经验做法，督办典型案件，验收治理效果。对工作组织领导不力、自查自纠和重点检查不认真，以及拒绝接受重点检查的部门和单位，及时给予批评并责令整改。各地区各部门也要开展督导工作。

　　附件（略）