温州市区经济适用住房管理办法
浙江省温州市人民政府
温州市区经济适用住房管理办法
温政令第103号
《温州市区经济适用住房管理办法》已经市人民政府第13次常务会议审议通过，现予发布，自2008年9月1日起施行。
市 长 赵一德
二○○八年八月八日
温州市区经济适用住房管理办法
第一章 总 则
第一条 为保障我市市区低收入家庭的基本住房需求，规范经济适用住房建设、交易和管理行为，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）和《浙江省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（浙政发〔2007〕57号）规定，结合市区实际，制定本办法。
第二条 本办法所称经济适用住房，是指由政府提供优惠条件，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性住房，产权为有限产权。
第三条 本办法适用于温州市区（鹿城区、龙湾区、瓯海区）范围内经济适用住房的建设、交易和管理活动。
第四条 经济适用住房管理应当遵循公开、公平、公正的原则。
第五条 市住房制度改革办公室（以下简称市房改办）负责制定市区经济适用住房保障规划和年度计划，指导和监督各区实施经济适用住房保障工作。区民政部门负责辖区内经济适用住房申请家庭低收入认定审核工作。区房管部门负责辖区内经济适用住房申请家庭住房状况审核工作。区房改部门负责辖区内经济适用住房的核准和公示工作。乡镇政府（街道办事处）负责辖区内经济适用住房的申请和受理工作。
各级发改、规划、国土资源、财政、建设、统计、金融等部门按照各自职责，负责经济适用住房的有关工作。
第二章 开发建设
第六条 市房改办应当会同发改、建设、规划、国土资源、房管等行政主管部门编制市区经济适用住房发展规划和年度计划，并将其纳入我市国民经济与社会发展规划和住房建设规划，明确经济适用住房建设规模、项目布局和用地安排等内容。
第七条 经济适用住房的套型建筑面积控制在60平方米左右，高层、小高层的套型建筑面积可适当增加10平方米左右，家庭成员4人（含）以上的套型建筑面积控制在80平方米左右。
第八条 经济适用住房建设应当符合城市总体规划和土地利用总体规划，纳入土地利用年度计划和供地计划，在申报年度用地指标时单独列出，实行行政划拨方式供地，确保优先供应。
第九条 经济适用住房建设按照政府组织协调、市场运作的原则，可以由市政府确定的经济适用住房开发建设单位直接组织建设，也可以采取项目招标投标的方式，选择具有相应资质和良好信誉的房地产开发企业进行建设。
第十条 经济适用住房建设项目实行工程质量保证制度，开发建设单位对经济适用住房工程质量负最终责任。开发建设单位应当向经济适用住房购买人出具《住房质量保证书》和《住房使用说明书》，并按合同约定承担保修责任。
第十一条 经济适用住房小区的规划设计应当符合国家规定的城市居住区规划设计规范。
经济适用住房小区的配套基础设施、公共设施应当与主体工程同时设计、同步建设、同期交付使用。
第十二条 经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房建设项目外基础设施建设费用，由政府负担。
第三章 准入管理
第十三条 城市低收入家庭申请购买经济适用住房，应当同时符合下列条件：
（一）具有温州市区常住城镇居民户籍满5年以上；
（二）无房或现住房面积低于人均建筑面积15平方米；
（三）家庭人均收入低于我市上年度城镇居民人均可支配收入标准的60%。
第十四条 申请家庭现住房建筑面积应当包括下列住房建筑面积：
（一）私有住房；
（二）公有住房、集资联建房、解困房、安居房、经济适用住房和批地建房等按政府优惠政策购买的住房和承租的公有住房。
第十五条 符合本办法第十三条规定的申请家庭可以向乡镇政府（街道办事处）提出申请，并提交下列材料：
（一）《温州市区经济适用住房申请表》；
（二）户口簿或户籍证明材料；
（三）家庭成员身份证；
（四）婚姻状况材料；
（五）家庭收入证明材料；
（六）房屋产权证、公房使用证或其他住房状况证明材料。
第十六条 乡镇政府（街道办事处）应当在接到申请之日起30日内对申请家庭的申请条件进行核实，并将核实情况在社区公示，公示期为10日。公示期满无异议或者有异议经调查核实符合条件的，乡镇政府（街道办事处）应当签署意见并于10日内将申请材料报送区房改部门。
第十七条 区房改部门应当在收到申请材料起30日内会同区民政、房管部门对申请家庭的申请条件进行审核，对符合条件的予以公示，公示期为10日。公示期满无异议或者有异议经调查核实符合条件的，区房改部门应当核准申请家庭为经济适用住房购买对象，并于10日内将申请家庭名单报市房改办备案。对于不符合条件的，应当向申请家庭书面说明理由。
第十八条 市房改办根据经济适用住房房源情况，对已经备案的申请家庭按照住房困难等情况组织公开摇号，对无房户予以优先解决，烈属、市级以上劳模家庭单独组织公开摇号。对中号家庭发给准购证，未中号家庭列入下一批购买对象。
第十九条 经济适用住房建设单位应当组织取得准购证的家庭公开摸文定位并签订购房合同。
第二十条 取得准购证的家庭，确无经济能力购买经济适用住房的，可以申请租赁，具体办法由市房改办另行制定。
第四章 交易管理
第二十一条 经济适用住房销售价格，由价格主管部门会同财政、房改部门按照经济适用住房价格管理的有关规定确定，报市人民政府批准后公布执行。在面积控制标准内的，按经济适用住房的销售价格购买，超过面积控制标准的，超过部分由价格主管部门会同财政、房改部门参照同地段商品房的平均价格水平予以核定。
第二十二条 国土资源、房管部门办理经济适用住房权属登记，应当注明行政划拨土地和有限产权。
第二十三条 经济适用住房自签订买卖合同之日起未满5年的，不得直接上市交易。因特殊原因确需转让的，由政府根据原价格并结合成新等因素进行回购。
经济适用住房自签订买卖合同之日起满5年的，可以上市交易。由房管部门向出卖方收取交易时同地段普通商品住房与购入时经济适用住房差价50%的收益（扣除控制标准面积以外以市场价增买的面积以及购买新的经济适用住房时退出的旧房面积），交同级财政。
前两款规定应当在经济适用住房购房合同中予以明确。
第二十四条 上市交易经济适用住房土地出让金的收取，按照财政部、国土资源部、建设部《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》（财综字〔1999〕113号）执行。
第二十五条 经济适用住房购买人出售经济适用住房后，不得再申请购买经济适用住房。已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定回购。
第五章 监督管理
第二十六条 市房改办应当加强对经济适用住房的后续管理，对租赁经济适用住房家庭的房屋使用情况进行必要的检查。
第二十七条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房的，由房改部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收回所购住房，并依法追究法律责任。对出具虚假证明的，依法追究相关责任人的法律责任。
第二十八条 国家机关工作人员在经济适用住房建设、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法予以行政处分；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十九条 任何单位和个人有权对违反本办法规定的行为进行检举和控告。
第六章 附 则
第三十条 本办法实施之日前已销售的市区经济适用住房仍按原有关规定执行。
第三十一条 本办法自2008年9月1日起施行。2005年12月13日温州市人民政府发布的《温州市区经济适用住房管理办法》（市政府令第84号）同时废止。
一、服务行政法的产生
传统的行政法，以行政机关的权力为本位，以秩序行政为中心来构建，其核心内容围绕着行政行为展开，所关注的是国家强制力的直接应用，所强调的是行政机关对公民的管理和公民对行政权力的服从。这样的行政法被称之为管制行政法(或称管理行政法)。目前，“秩序行政”正向“服务行政”转变，行政法也开始了转型发展。
服务行政成为公共行政的重要内容，不可避免地引起行政法内容的重大变化:一是行政法的价值取向更加强调行政的公共服务职能，弱化行政权力的管制职能，提倡行政管理方式方法的创新，日益广泛地采用一些非强制性的行政管理行为方式;二是由原来的权力本位向权力与权利平衡基础上的权利本位转变，强调以人为本、尊重人权，重视对公民权利的保护和对国家权力的控制，呈现出行政管理和行政法制的民主化发展趋势。从这个意义上说，服务行政法也就是民主行政法，行政民主是服务行政法的核心价值所在。
二、服务行政法的制度框架
服务行政法的价值理念与我国宪法确立的人民政府执政为民、全心全意为人民服务的宗旨是完全一致的。我国行政法的立法、执法、司法和救济过程日益重视行政民主的价值追求和制度创新，更加注重公民的民主参与和对公民权利的保护。而行政法的这种民主化进程也是服务行政法逐步确立、逐步取代管制行政法的过程。
服务行政法的制度架构也是建立在行政民主化的基础之上的，“行政民主”和“民主行政”是服务行政法律制度构建的最基本的价值内核，公民在行政过程中的广泛民主参与是服务行政法律制度构建的主线。从宏观层面来讲，服务行政法的制度架构主要包括如下要素:
(一)民主化基础上的行政立法制度。要建立健全行政立法中的听证、广泛听取意见制度。在行政立法过程中要充分发扬民主，多听取公民的意见，在必要的时候应该召开立法听证会。如果制定规范的内容对公民的权利进行重要限制或为公民设定义务的，应尽可能举行听证会，听取公民的意见。
(二)民主化基础上的行政执法制度。在构建行政执法制度时一定要充分保障公民的民主参与权利。制度设计要体现多元化、多样化、系统化、便民化的特点。要完善行政执法中程序制度、听证制度、陈述申辩制度等，既要保证公民能有民主参与的机会，能够充分发表自己的意见，又要保证公民独立的主体性地位，能够自主发表意见。要进一步完善行政管理过程中作为替代、补充和高效手段的其他柔软灵活的行政方式，如行政指导、行政契约、非拘束性行政计划与规划等非权力强制性的行政管理方式和手段。
(三)民主化基础上的行政司法制度。应该在保障公民民主参与的前提下，简化行政司法的程序，建立健全体现行政司法公正的制度，保障行政司法的公信力和权威性。
(四)民主化基础上的监督救济制度。要设计多元化、多样化、高效化的救济方式，增加公民寻求救济的路径，增加救济的民主性、公正性和效率性。例如，在行政救济中可以尝试构建规范化的行政怨情(苦情)处理制度，抽象行为司法审查制度，更加人性、公平、便民的行政赔偿制度和补偿制度等。
三、构建服务行政法的途径
(一)注重宪法的权威性与灵活性。以宪法为基准所制定的各类地方法律法规，可以根据地方实际情况，在不违反宪法的前提下进行合理的变更，强调行政权力与人民权利相结合，以人民的权利为重。
(二)完善听证制度。听证制度是行政程序中的一项重要内容。它赋予行政行为的相对人对行政机关的具体行政行为提出质疑，并与之在平等的地位上进行辩论、质证。这对于保证行政行为的公开性，并进一步体现行政的服务价值，无疑具有重大的理论和现实意义。该制度在国外已经被长期应用，我国行政处罚法首次规定了这一制度，是一个很大的进步，但明显的缺陷就是受案范围过窄。笔者认为，应扩大听证程序的受案范围:除法律规定的三类案件以外，只要是与当事人切身利益密切相关的案件，而且他主动申请，就应用听证程序来处理。
(三)加强行政立法监督。一项法律制定得是否合情合理，不仅需要抽象的价值取向作指导，更需要从实践出发，从现实微观层面体现法律的公平公正作用。我国行政立法应坚持以人为本，坚持从国情和实际出发，坚持走群众路线。行政立法监督，除了通过召开论证会、听证会等直接形式外，还可以对事关人们切身利益的重要法律草案，向社会公开，广泛听取人民的意见。这样才能对法律草案中涉及的重大问题进行全方位的研究，使制定的法律符合中国国情和实际，经得住历史的考验。
(四)完善行政救济制度。公共服务型政府的保障实施，仅靠政府内部的监督力量和法律规定是远远不够的。除了现有法律体系还应该有一套外部的监督力量和法律制度。自上世纪90年代以来，我国相继制定了一系列保证公共服务型政府实施并由外部力量监督的法律体系。其中以行政诉讼法为龙头，包括各级人民代表大会常务委员会监督法、行政复议法、信访条例等相关法律法规和其他规范性文件，基本上形成了对公共服务型政府履行职责进行外部监督的法律框架。
(五)行政的社会知悉权和参与权。行政的社会知悉权是指社会公众依法享有的对行政机关及其工作人员的行政行为进行了解和获得有关资料的权利。行政的社会参与权是社会公众在允许的范围内，广泛参与国家行政决策的权利。有的国家规定了全民公决制度，一项重大行政决策通过与否，不再由行政机关决定，而是交由社会表决。这种制度是反映社会行政参与权的典型。以上两种权利都是行政法的服务价值的体现，可以有效保障行政行为的公开性、科学性、民主性，赋予广大民众更多的便利，以切实保障其合法权益。
(六)强化立法上的具体性和可操作性。行政的社会知悉权和参与权尚未被普遍了解，对行政机关来说也比较陌生。这就需要在立法层面上将其确定下来。针对这两项权利，我国宪法和其他法律有原则性规定，如宪法第27条第2款明确规定:“一切国家机关和国家工作人员应依靠人民的支持，经常保持同人民的密切联系，倾听人民的意见和建议，接受人民的监督，努力为人民服务。”今后的立法应该加强具体性和可操作性，这样才能使这两项权利真正兑现，切实从行政立法上提升行政法的服务价值。我国行政法以服务性为其价值取向，是我国民主政治向前发展的表现。应朝着这个方向发展，并进行不断地完善。
(作者单位:重庆市璧山县人民检察院)
