昆明市住宅小区物业管理服务收费办法（试行）
云南省昆明市物价局
昆明市住宅小区物业管理服务收费办法（试行）
昆明市物价局
第一条 为规范城市物业管理服务收费行为，维护国家利益、物业管理机构、物业产权人及使用人的合法权益，根据国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，云南省物价局、建设厅《云南省城市住宅小区物业管理服务收费办法（试行）》，制定本收费办法。
第二条 本收费办法适用于昆明地区取得房地产行政主管部门资质审查，并经工商行政管理机关登记注册的物业管理机构。
第三条 物业管理服务性收费是指物业管理机构对城市住宅小区、别墅、公寓、写字楼、综合楼、商业经营楼宇等房屋提供的社会化、专业化管理服务收取的费用。
第四条 物业管理服务收费属经营性服务收费，实行政府定价、政府指导价和经营者定价三种价格形式。
综合管理服务费、交通工具保管费及公众性代办服务费实行政府定价和政府指导价，统一由物价部门审批。除物价部门规定有统一收费标准以外的特约服务项目收费，实行经营者定价，报物价部门备案。
第五条 物价部门是物业管理服务收费的主管机关，负责物业管理服务收费标准的制定、审批与调整，物价部门的物价检查机构负责对物业管理服务收费执行情况进行监督检查。
第六条 物业管理服务收费应遵循合理、公开及与房屋所有人（或使用人）经济承受能力相适应的原则，并按照物业管理专业化程度和服务标准实行有偿服务，制止价格垄断和牟取暴利的行为。
第七条 服务收费项目的设置
（一）综合管理服务费。指清洁卫生、安全保卫、环境绿化、公共设施的维修养护正常运行所发生的人工、材料、水电费用。
（二）代收代缴费用。指应由住户缴纳而由物业管理机构代收代缴的水费、电费、管道煤气费、有线电视费、电话费等。
（三）特约服务收费。指除物价部门规定有收费标准以外的个别业主（产权人、使用人）要求提供服务而收取的费用。
（四）外来务工管理费。对外来务工者在住宅小区（包括别墅、公寓、写字楼、综合楼、商业经营楼宇等）从事装修、装饰工程及加工业进行治安管理服务、环境维护收取的费用。
（五）装修保证金。指为保证业主（产权人或使用人）入户装修不损坏房屋结构而向物业管理机构预交的抵押金。
第八条 物业管理服务性收费的费用构成及内容：
（一）清洁卫生管理费：负责道路、庭院、楼道、电梯间的清扫、清洗、垃圾收集、掏运及化粪池清掏、清运；
（二）安全保卫费：负责住宅小区、组团、别墅、写字楼等内的公共秩序、居家安全防范、昼夜巡逻值班；
（三）公用设施管理费：负责区内、楼内的公共照明、楼道楼梯、室外上下管道、道路、明暗沟、沙井、围墙等设施和设备日常运行及维护、保养；
（四）环境绿化管理费：负责绿地、花木、园林小品的维护、培植栽种、修剪枝叶、施肥、浇水、防虫害等养护；
（五）管理、服务人员的工资及办公费和按规定提取的福利费；
（六）物业管理单位固定资产折旧费；
（七）法定税费；
（八）合理利润：普通住宅成本利润不超过3％，别墅、写字楼的成本利润不超过10％。
上述一至五项收费为房地产开发商开发建设的新建住宅小区普通住宅初期（三至五年）的物业管理服务收费内容，以保本为原则，待物业管理进入市场后，再结合服务内容、服务质量、服务深度根据一至八项核定物业管理服务收费标准。
第九条 物业管理服务费、维修基金按物业管理机构管理范围内各业主（产权人、使用人）所占房屋建筑面积或按户进行分摊。
第十条 外来务工管理费及装饰保证金。
（一）物业管理机构对外来施工单位和个人收取外来务工管理费，收费标准按装饰工程总额的1％向施工方计算收取，每项工程（每套房）最高不超过500元。
（二）物业管理机构可向业主（产权人、使用人）收取装饰保证金，按每户800～1000元收取，住户装饰完毕，经验收未损坏房屋主要结构的，应在验收后六个月内如数退还；损坏房屋主要结构的经工程质量部门鉴定，限期恢复原状；损坏严重的，依照国家法律规定追究其经济
、法律责任。
第十一条 审批权限
昆明市城市规划区范围内的物业管理服务收费标准，由物业管理机构根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，统一由市物价局审批。市属各县（市）的物业管理服务收费标准，县（市）物价局可根据当地实际情况，参照本办法审批，报市物价局备案。
第十二条 申报、审批制度
具备合法经营管理条件的物业管理机构，根据各自的服务范围，填写服务收费申报表，经征求管委会或业主（产权人、使用人）委员会意见后，附资质证书、工商执照和委托管理合同及物业管理章程，报物价局审批。
物业管理服务收费标准经审核批准后，由物价部门核发《物业管理收费许可证》，实行许可证制度、年审验证制度和物业管理服务收费卡登记制度。申报表、许可证、收费卡由昆明市物价局负责统一印制。凡经批准收费的物业管理单位所收取的全部物业管理服务费，应填写住户所持的
《物业管理服务收费卡》并开据发票。
第十三条 年审、验证制
物业管理机构在领取收费许可证后，每年年末需进行年审，物业管理机构应如实向物价部门报送当年的物业管理综合服务收费的收支情况，接受物价部门的监督和检查；收支帐目每半年公布一次，接受业主监督。
实行物业管理服务收费登记卡，由依法成立的管委会根据规章、章程和管理服务合同定期召开业主代表会，审核监督物业管理机构的收费项目、收费标准和财务收支情况，并督促业主（产权人、使用人）按物价部门核定的收费项目和收费标准向物业管理机构缴纳应交费用。
第十四条 物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布，并在与产权人、使用人签定的管理合同中明文约定。
特约服务项目未经业主（产权人、使用人）同意，不得强行提供服务并收取费用。
第十五条 有下列情况之一者，属价格违法行为：
（一）不执行物价部门规定申报收费项目和标准，未经批准擅自设立收费项目、制定收费标准；
（二）不按规定计收费用，乱收费用的；
（三）不执行明码标价规定，不亮证收费的；
（四）只收费不服务或多收费少服务的；
（五）其它违反国家规定的收费行为。
第十六条 对违反本办法的价格违法行为，依据《中华人民共和国价格管理条例》及有关处罚规定予以处罚。
第十七条 本办法由昆明市物价局负责解释。
第十八条 本办法于一九九七年九月一日起执行。
1997年9月1日
北京市关于境外投资者和境内非公有制经济组织并购国有工业企业人员分流安置暂行办法
北京市人民政府
京政办发［2003］49号
北京市人民政府办公厅印发
北京市关于境外投资者和境内非公有制经济组织
并购国有工业企业人员分流安置暂行办法的通知
各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构：
《北京市关于境外投资者和境内非公有制经济组织并购国有工业企业人员分流安置暂行办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
（厅印）
二ΟΟ三年九月三十日
北京市关于境外投资者和境内非公有制
经济组织并购国有工业企业人员分流安置
暂行办法
第一条 依照《北京市人民政府印发北京市关于境外投资者和境内非公有制经济组织并购国有工业企业暂行办法的通知》（京政发[2003]21号），为规范被并购企业、并购后的企业对在职职工、离休干部、退休人员的分流安置及管理服务行为，依据有关法律、法规及规章，制定本办法。
第二条 企业人员分流安置工作的主要内容：
（一）并购双方做好协商工作。双方应就留用人员、法定不能解除合同人员、离休干部、退休人员、富余人员的分流安置渠道及相关费用进行协商，确定解决问题的框架原则和各自承担的责任，并载入并购方案。
（二）制定留用人员安置方案。被并购企业根据与并购方协商确定的留用人员范围、数量及双向选择具体方法、劳动合同处理具体方式（协商一致解除或变更劳动合同），以及留用人员安置的具体责任，制定留用人员的安置方案。
（三）制定富余职工分流安置方案。
1．制定主辅分离、辅业改制分流安置职工方案。被并购企业应按照原国家经贸委等八部委《印发<关于国有大中型企业主辅分离辅业改制分流安置富余人员的实施办法>的通知》（国经贸企改字[2002]859号）和国务院国有资产监督管理委员会等四部委下发的《关于进一步明确国有大中型企业主辅分离辅业改制有关问题的通知》（国资分配[2003]21号）的有关规定，采取措施，积极推进落实主辅分离、辅业改制工作，妥善安置富余职工。
2．由国有资产授权经营单位制定建立劳务派遣企业的方案。对企业离岗休养人员，以及愿意到劳务派遣企业就业的富余职工，由劳务派遣企业接收管理。劳务派遣企业应与离岗休养人员、富余职工协商变更劳动合同法人名称及其相关内容。
3．对没有进入并购后的企业、且不选择进入劳务派遣企业的职工，由被并购企业与职工解除劳动合同，并依法支付经济补偿金。
（四）制定离休干部管理服务移交方案。明确离休干部待遇的具体费用项目、测算的费用以及其他相关事项。
（五）制定退休人员管理服务移交方案。明确退休人员待遇的具体费用项目、测算的费用以及其他相关事项。
（六）完善并通过职工分流安置方案。在征得国有资产授权经营单位同意后，企业的并购方案交职工代表大会审议，充分听取职工意见。其中涉及职工分流安置的工作方案，须经职工代表大会审议通过。
第三条 由国有资产授权经营单位按市劳动保障局等部门《关于印发<北京市劳务派遣组织管理暂行办法>的通知》（京劳社就发[1999]39号）的有关规定设立劳务派遣企业，并制定管理办法、生活保障和工资待遇、缴纳社会保险办法等规章制度，负责对富余人员进行就业指导、培训等管理服务，组织富余人员开展劳务输出。安置富余人员的劳务派遣企业可享受本市再就业优惠政策。
进入劳务派遣企业人员所需的费用采取预提与创收结合的方式解决。其中离岗休养人员的经费分两部分预提：退休前所需费用按本人在被并购企业中的实际待遇保障情况据实计算；退休后所需费用按本办法中已退休人员的预提办法计算。大龄职工和就业特殊困难职工的经费比照国有搬迁企业职工分流安置费用计提标准预提经济补偿金、离厂补助费和就业培训费。
第四条 国有资产授权经营单位负责对被并购企业离休干部的管理服务。
按照《中共北京市委办公厅北京市人民政府办公厅关于转发<市委组织部、市编办、市经委、市财政局、市劳动保障局、市老干部局关于进一步加强企业离休干部工作的意见>的通知》（京办发[2002]30号）规定的离休干部经费标准，由被并购企业预提离休干部经费支出项目交给国有资产授权经营单位，以保证离休干部各项费用和待遇的落实。对离休干部的日常管理服务工作，由国有资产授权经营单位统筹安排。
第五条 被并购企业退休人员的社会保险关系和个人档案交由本人户口所在地街道（镇）的劳动保障事务所实行社会化管理。
退休人员实行社会化管理后享受社会保险基金负担的基本养老、基本医疗及工伤保险等待遇。
原由被并购企业负担的退休人员统筹项目外费用，应以不减少退休人员的福利待遇为原则，参照《北京市人民政府办公厅印发<北京市调整经济结构若干配套政策实施办法（试行）>的通知》（京政办发[1995]67号）以及市劳动保障局等部门《关于印发<北京市国有破产企业职工分流安置暂行办法>的通知》（京劳社就发[2002]53号）的规定进行预提。除上述两个文件规定费用项目范围以外的、符合国家和本市政策且属于企业保障退休人员福利待遇的其他费用项目，也应进行预提。预提费用足额上缴到国有资产授权经营单位，由其负责管理和发放，保障退休人员的相关待遇。
第六条 按照本办法第三、四、五条规定预提的各项费用，由国有资产授权经营单位制定相应的管理使用办法。各项预提费用实行专户存储、专款专用，不得挪用。
国有资产监督管理部门和审计部门负责对各项预提费用的使用情况进行监督。
第七条 妥善安置被并购企业工伤职工。
（一）伤残等级达到1至4级的工伤职工，由并购后的企业负责管理。
（二）伤残等级达到5至6级的工伤职工，由并购后的企业安排适当工作，难以安排工作的，由并购后的企业按月发给伤残津贴。伤残津贴实际金额低于本市最低工资标准的，由并购后的企业补足差额。
经工伤职工本人提出，该职工可以与并购后的企业解除或者终止劳动关系，由并购后的企业支付一次性工伤医疗补助金和一次性伤残就业补助金。
（三）伤残等级达到7至10级的工伤职工，经双向选择可到并购后的企业或劳务派遣企业就业，并按有关规定享受工伤保险待遇；解除劳动关系的，由并购后的企业或劳务派遣企业发给一次性工伤医疗补助金和一次性伤残就业补助金。
（四）被并购企业中因工死亡职工的供养亲属实行社会化管理，供养亲属抚恤金由街道（镇）劳动保障事务所负责发放。
