土地公益征收征用模式的构建
张 军 陈赞文
（华南师范大学南海校区，广东 佛山 528225）
摘要：由于我国土地公益征收征用的制度尚不规范和完善，导致了一些政府部门假借公共利益之名谋商业利益之实，丧失了公益目的性，严重侵犯了行政相对人的合法权益。因此建立一整套切实可行，具有较强操作性的征收征用模式能使私人财产权的尊重与公共利益的增进达到和谐的统一。在政府部门的公益征收征用的操作上，积极引进如民众参与的听证制度、立法和司法机关对公共利益的界定制度、公共利益认定委员会制度等多元化监督的表达模式对公权力的滥用加以制衡；完善公益征收征用的补偿模式，能进一步加强政府部门的权责统一性，进而保障行政相对人的合法权益。
关键字：公共利益，征收征用模式，补偿模式
一、 公共利益的解读及界定标准
“公益”，即公共利益，是在法国1789年发表的《人权宣言》中第一次提出的，是指政府部门实施土地征收征用行为的法定原因。《物权法》通过后，社会上许多专家学者和民众纷纷对其中第42条的公共利益发表了各自的看法，对其进行不同的解读，从一定程度上反映出了公共利益的界定存在相当大的弹性空间，因此对公共利益进行本质分析是构建公权力限制模式首要解决的问题。
物权法起草专家梁慧星教授认为公共利益的内涵和外延极不清晰，对政府的土地征收征用行为不能发挥应有的限制效力，因此他在《中国物权法草案建议稿》中建议对公共利益界定的立法模式采用更为明确的概括式。中国人民大学法学院院长王利明教授却对《物权法》中公共利益的不具体界定表示肯定，他认为公共利益是一个弹性条款，在不同情况下有其特殊意义，法律不应对此作“一刀切”的规定 。郑州大学法学院的沈开举教授认为《物权法》中公共利益的概念应当与公众性共同利益的概念一致，并且应以公众利益为依托。他还特别指出社会的公民或是社会民间组织均有权利来维护和界定公共利益，不能让公共利益被政府部门所垄断，要加强社会主体的补充作用。
而社会民众对公共利益的理解较为表面，他们认为公共利益是社会所有公民利益的简单的叠加，只要某项利益符合社会大多数公民的利益需要，则可以认定为公共利益。但《物权法》中并没有对公共利益作出明确的界定和解释，使得公共利益在实际操作中缺乏法律的强有力保护。民众还普遍认为政府部门是公共利益的代表者和执行者，理应拥有公共利益的话语权，但并不等同政府可以垄断该权力。通过对专家学者和社会民众对公共利益解读比较，笔者认为双方在公共利益界定的看法上存在相对的一致性，均认为《物权法》中公共利益的概念具有不确定性，既有利亦有弊，但在实际操作中却给政府部门的征收征用权行使留出了较大的法律空子，对公民合法权益的保护造成一种严重的威胁。因此，规范我国土地征收征用的制度和程序是最终所要解决的问题。但是在此问题解决之前，首先要弄清楚在土地征收征用中公共利益的界定标准应具备何种条件，只有在清晰明确了公共利益界定标准的前提下才能进一步设计和构建征收征用的相关模式，才能让公共利益真正成为公权力行使的限制。综合上述专家学者和民众对公共利益的解读，并结合所要构建的征收征用的模式特点，笔者认为公共利益的界定标准应具备以下四个特性。
第一、公共利益实现过程中的权力监督性。现时政府部门的征收征用权出现了的越权和滥用，故需建立有效的监督制约模式。除了加强对公共利益表达模式和补偿模式的建设外，还应对公权力的行使过程进行违宪审查、司法审查、或是上级部门的监督、专门监督等国家权力性监督，这是一种“以权力监督权力”的制约机制。第二、公共利益实现程序的合理合法性。财产权是公民神圣不可侵犯的权利，只有在法定的条件和程序下才可以基于公共利益的要求而依法对公民财产权进行克减或限制，因此公共利益的实现程序需要合法合理。无论公益征收征用的目的是如何的正当合法，一旦不通过正当程序而实施的，其产生的结果仍然是不正当，不合法的。第三、公共利益实施中的全民决策性。以公共利益为名实施的征收征用的行政措施，必须要在实现程序的合理合法基础上对公益征收征用等行为实施决策和执行全过程的公开透明，依法保障行政相对人的知情权、听证权、陈述权、申辩权、参与决策权等民主权利，让行政相对人充分参与到公益征收征用的行政措施中。 第四、公共利益实现程序的合理补偿性。公权力追求公共利益而实施土地公益征收征用必然会造成公民权利的普遍牺牲或特别牺牲，我国《物权法》中明确规定因公共利益实施土地征收的，要给予利益受损方适当的补偿，这就体现了公共利益实现程序中的合理补偿性。
笔者认为只有同时具备以上四种界定标准的公共利益才能成为政府部门实施土地征收征用的理由，但在现实生活中，政府部门所谓的因公共利益实施征收征用却频频出现侵害公民合法权益的事件，究其原因在于缺失了一套具有极强针对性和操作性的征收征用模式来对公权力进行全面的限制，但究竟是法律的缺失还是公权力的滥用导致这一模式的缺失？本文将对其进行实证分析。
二、 我国土地征收征用中公共利益表达模式的设计
世界各国的土地公益征收征用的程序虽然各不相同，但是在对公共利益的表达模式上各国均有规定。例如加拿大联邦及安大略省土地征收法也对听证模式做出相关的规定，但同时还要求组建调查委员会对公益目的性进行调查并向征收批准机关提交报告，批准机关最后认定征收征用行为的公益目的性。法国的土地征收征用法律中规定只有最高法院才有权批准征收征用的公益目的。由于我国在土地征收征用中缺乏一整套可具操作性的公共利益表达模式，使得征收征用程序存在相当多的漏洞。笔者将从社会不同角度来对征收征用权制约进行逐一探讨。
（一）立法机关（人大）直接界定公共利益的模式
我国台湾地区的《土地法》、《土地征收条例》规定“中央地政机关”为土地征收征用的核准机关，“中央地政机关“必须对土地公益征收征用实行形式与实质的双重审查。其实质审查就是针对土地征收征用行为是否符合法定的公共利益条件。借鉴我国台湾地区对征收征用程序中设立的模式，笔者将从立法机关直接界定公共利益的职能层面去设计公共利益的第一种表达模式。土地征收征用的公益目的性界定必须通过民主制度来实现，这是符合公共利益界定标准中的实现程序合理合法性要求，而立法机关的运行机制是这种民主制度的最好体现。我们近似地把立法机关认定是“中立旁观者”，即公平公正地判断问题的第三者，他不与所产生的问题具有实际直接的利益关系，其对问题的认定应让问题双方所确信和认可。鉴于目前我国《物权法》对征收征用中公共利益的概念点到即止的情况，故立法机关直接界定公共利益的表达模式采用“一事一议”的方式，即人大代表以社会民众的整体利益要求为导向对政府部门的具体征收征用行为是否符合公共利益这一目的进行实质审查，直接界定公共利益。不经立法机关审议过的征收征用方案不能认定其符合公共利益要求，以这种方式构成的“公共利益”表达模式能较为有效地限制政府征收征用权的滥用。
（二）公众参与制度下的听证模式
加拿大联邦及安大略省土地征收法规定任何与征收有关的土地所有者可以在接到正式邮件或第一次公告30日后，向批准机关提出书面申请，要求举行听证会，以确定用地事业是否符合公益目的。但是，听证并不是必经的征收环节。我国台湾地区对此也有规定，即需用土地人于事业计划报请目的事业主管机关许可前，应举行公听会，听取土地所有权人及利害关系人的意见。纵观我国所有关于土地征收征用的法律，不难发现，只有在土地征收征用后的补偿阶段才能依申请人的请求召开听证会，听证的内容也自然是补偿的细则，对于公共利益认定的听证却没有相关的规定。借鉴加拿大和台湾地区的相关规定，笔者将设计一套对公共利益界定的听证模式，此种听证模式必须是征收征用程序中必经的阶段，以此来加强公民的参政议政权力的行使。
在土地公益征收征用中，当事人与行政机关作为利益的双方，应平等对话，行政机关不能单方面垄断公共利益的话语权，通过公众参与制度的设置，可以让行政机关与民众进行信息交换，一改传统上行政机关对信息的垄断而形成信息不对称的难题；另一方面，能对行政机关的公权力行使营造一种无形的监督氛围，进一步弥补征收征用中公共利益判断的合法性和公正性，实现寻求符合多数利益主体的公共利益。在坚持民众参与制度的前提下，公共利益界定的听证模式理应成为必然的选择。听证模式被认为是正当程序的最低限度要求，其引入能最大限度地保证土地征收征用中的公共利益认定能符合政府与社会民众的统一要求。公共利益界定的听证模式能使民众充分行使其知情权、参政议政权，也直接体现了公共利益实施中的公开参与性，也间接削弱了行政机关的垄断地位。如能让行政相对人发挥其民主权力则能让其充分了解整个征收征用工作的开展，便于后期公共利益补偿工作的顺利开展，能最大限度地分解民众与政府的矛盾纷争，充分保障民众的合法利益，不经过听证不能剥夺公民的财产。在民众参与制度的基础上，公共利益界定的听证制度让政府和民众就该征收征用行为是否符合公共利益的目的进行陈述和辩论，最终达成一致的结果，惟有如此才能真正确保土地征收征用的公益目的性。
（三）征收征用的公共利益认定委员会模式
加拿大联邦法律规定其征收程序中必须进行调查，即接到征地申请后，批准机关须委派调查委员会（由首席检察官指定调查官及其他必要的调查人员组成）进行实地调查。在土地所有者申请听证的情形下，调查委员会须在举行听证会前,准备地图、规划等有关资料并到现场察看。最后，调查官须综合双方的证据、意见，就征地的必要性、公平性、合理性，向批准机构提交报告。加拿大法律所要求组建的调查委员会制度让笔者思考到，要代表全社会民众的意愿去界定公共利益，单靠听证模式是不够的，因此建立由政协委员和独立专家学者所组成的征收征用的公共利益认定委员会，一定程度上从社会绝大多数民众的意见出发去考虑该征收征用行为是否符合社会公益性，实现既保障行政相对人权益又保障全体社会成员的公共利益。此种公共利益认定委员会模式将界定公共利益的权力授予了政协委员和独立专家代表，通过社会广泛层面和专业的理论知识来准确界定征收征用中的公共利益。政协是一个包括社会最大层面的组织机构，其委员是来自社会不同阶层的民众，通过这一凝聚全社会利益的代表加上由对土地征收征用问题有突出研究的专家学者所组成的公共利益认定委员会能根据实际情况对政府的征地行为进行客观独立地分析，从其实施计划、实施目的、补偿计划等多方面去认定此行政行为是否符合公共利益的需求，并在最后制定一份委员会决定，以其作为下一种模式的判断根据。
（四）司法机关（法院）对公共利益界定的最终审定模式
法国的土地征收征用程序分为行政阶段和司法阶段，在行政阶段的“批准公用目的”程序中规定只有最高法院才有权确定公益征收征用的合法性。同时，加拿大国家土地征收法规定批准机构应根据前一调查阶段调查官的报告最终决定是否批准征收或修改征地计划。在我国，司法机关对于征收征用的公益目的性的最后定位甚少作出积极主动的认定。得益于研究了法国和加拿大对征收征用的公益目的性的最终审查规定，笔者拟设置最后一种公共利益的表达模式——司法机关对公共利益界定的最终审定模式。
公共利益的界定应属于一个宪法分权的问题，是由立法机关、行政机关和司法机关共同分享的。立法者对公共利益的解释采用 “一事一议”的规定，限定了公共利益的内涵和外延，具体的执行判断则由行政机关来行使，履行国家职能，而司法机关的作用则是伴随行政机关具体行政行为的开展而进行的，通过采用权力监督权力来防止行政机关的权力滥用。这种模式称为“立法至上，司法最终”，即司法机关对公共利益的界定拥有最终审定权，由法院根据在听证会上形成的意见和公共利益认定委员会作出的决定对公共利益进行最终审定，认定行政机关的行为是否符合公共利益的真实目的，只有当征收征用行为符号了公共利益的需要，行政机关才能被赋予合法的身份去实施该行政行为。在行政机关实施征收征用过程中，被征收征用方应被授予司法救济权，政府部门一旦侵犯了公民的合法权宜，司法机关应当对政府部门实施违宪审查和司法审查。没经司法机关对征地方案的公益目的进行最终的审定，征地部门不具有该征收征用土地的权力，其所实施的一切行为均为违法。
三、 理性构建公益征收征用模式的具体制度
公共利益的表达模式和土地征收征用的补偿模式无疑是规范政府土地征收征用程序的两大有力保障，但公权力限制模式的设计毕竟仍是理论上的探讨，如果不构建此模式的实体制度，则其实质的公权力限制效力将不能如期发挥，最终也只是纸上谈兵。笔者经过拜读了沈开举教授、江平教授和王利明教授的相关专著之后，总结了其中制度建设思路，对于我国土地公益征收征用模式的实体制度构建提出本人理性的构思，力求最大程序地将公共利益表达模式和补偿模式所具有的限制行政部门公权力的滥用和迫使征收征用真正体现公共利益需要的效用体现出来。
第一步，征收征用的申请。需用地部门因公共利益的原因而要征收征用土地，应向省政府或国务院提出征收征用申请，申请时应提供计划部门对项目的核准意见，被征收征用土地的基本情况，征收征用后土地利用计划书，以及征收征用土地的相应补偿措施等有关材料。第二，立法机关审查申请。根据需用地部门的征收征用申请，立法机关（人大）通过“一事一议”的方式结合相关土地公益征收征用的法律规定对该申请方案进行实质审查，包括对需用地部门提交的项目的核准意见书、被征收征用土地的基本情况、征收征用后土地利用计划书、征收征用土地的补偿方案进行审议。如果人大认为此征地方案符合公共利益的要求，则此土地征收征用行为可以首获批准，否则该方案将终止，不经过立法机关审议过的征收征用方案自始不符合公共利益要求。第三，听证。只有经过立法机关（人大）审议并通过的征收征用方案才能进入到听证程序当中，值得一提的是，此处的听证会一改以外被动的局面，不再是行政相对人提出申请才举行的，而是在立法机关审议通过之后必然启动的一项程序。听证会由被征收征用的土地所在地区的人民法院主持，征收征用的行政机关与被征收征用方共同参与，任务在于对该征地方案中的公益目的性理由进行听证。在听证过程中，民众和征地机关可以就其中争议的问题发表各自的看法，并始终坚持谁主张谁举证的法律原则，列举事实和证据来证明此次征收征用行为是否符合公共利益的要求。征地机关作为此行政行为的实施者，应当负上举证责任，证明该行为是基于公共利益而实施的，只有得到与会民众的一致肯定才能使该行政行为合法合理。第四，公共利益认定委员会制度在听证程序结束之后，政协委员和独立专家学者组成的征收征用的公共利益认定委员会将综合听证的结果随即对该征地方案进行专门研究讨论。公共利益认定委员会应在征求社会各阶层的利益表达后，在专家学者的理论分析下进行认定，并制定委员会的决定，为司法机关的最终审定程序提供操作依据。
第五，司法机关的最终审定。在公共利益认定委员会的研究讨论之后，司法机关就介入到征地程序中来。司法机关应对该征地方案的每一步实施过程进行司法审查，规范其行为的合法性。法院在此阶段中应根据前期所进行的听证会所形成的双方意见和公共利益认定委员会的决定对政府的征收征用行为进行最终界定。如果认定该征地方案符合公共利益的需求，则法院可以授予该征地方的土地征收征用权，赋予其合法的身份。只有获得司法机关授予的土地征收征用权才能开展征收征用工作。第六，补偿的确定。在司法机关正式授予征地方的征收征用权后，征收征用方与被征收征用人就必须就征收征用的补偿问题达成基本共识，但必须坚持补偿以市场为导向，补偿范围要全面，补偿方式要多样化的基本要求。如协商不成的，可以申请行政复议或向法院提起诉讼，但不影响正在进行的土地征收征用的实施。如果征收征用的双方就补偿协议形成统一意见则必须要向土地征收委员会申请确认，只有经过土地征收委员会确认的补偿协议才能发生法律效力。第七，征收征用的完成。1、土地补偿费发放：征收征用方应当在补偿裁决确定之后的一定期限内向被征收征用方支付补偿费用，逾期支付的，除了有正当理由外，应当交纳滞纳金，如被征收征用方因补偿费不如期发放所造成的一切损失，征收征用方也应对此给予补偿。被征收征用人拒绝受领的，征收征用方将补偿费存入市、县土地行政主管部门设立的保管专户给予保管。土地补偿费发放后，征收客体权利发生转移，但在未办理登记之前，征收方不能擅自处分其权利。2、限期搬迁：被征收征用方在获得土地补偿费的一定期限内，应当完成搬迁手续，逾期不搬迁的，由市、县土地行政主管部门按照法律之规定向法院申请强制执行。3、办理权利登记：由于土地的公益征收是改变土地权利的行为，因此征收中要求土地征收方与被征收人进行财产权利转移登记，没经权利登记的土地，征收方不能任意处分该权利。
参考文献
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作者简介: 张军 （1969- ）,男, 汉族,湖北省武汉市人, 华南师范大学南海校区讲师, 武汉大学法律硕士。
陈赞文（1984- ），男，汉族，广东省茂名市人，华南师范大学南海校区法学学士。
北京市国土资源和房屋管理局关于印发《〈北京市城市房屋拆迁管理办法〉实施意见》的通知
北京市国土资源和房屋管理局
北京市国土资源和房屋管理局关于印发《〈北京市城市房屋拆迁管理办法〉实施意见》的通知
北京市国土资源和房屋管理局
通知
各区县房地局、各房地产开发公司、各拆迁单位：
根据《北京市人民政府关于调整本市城市房屋拆迁补偿办法的批复》（京政函〔2000〕60号）规定，结合近期房屋拆迁实践，我局制定了《〈北京市城市房屋拆迁管理办法〉实施意见》，现予印发，请遵照执行。
本通知自发布之日起施行，原北京市房屋土地管理局《关于实施〈北京市城市房屋拆迁管理办法〉有关问题的通知》（京房地拆字〔1998〕第1126号）、《关于〈北京市城市房屋拆迁管理办法〉执行中有关问题的通知》（京房地拆字〔1999〕第717号）同时废止。
《北京市城市房屋拆迁管理办法》实施意见
一、关于暂停办理有关事项问题
1．建设单位取得建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证后，可以向区、县房屋土地管理局（以下简称区、县房地局）申请在拆迁范围内暂停办理有关事项。建设单位申请暂停办理有关事项，应当提交暂停办理有关事项申请书、立项批准文件、建设用地规划许可证或建设工程规
划许可证等文件。
2．拆迁范围内暂停办理有关事项批准后，区、县房地局应予通知区（县）人民法院和当地公安、规划、建设、工商、房屋管理等部门，通知书应当说明用地范围、暂停办理期限、暂停办理事项等内容。
需延长暂停办理期限的，建设单位必须在期限届满1个月以前向区、县房地局提出申请，并说明需延长期限的理由和拟采取的措施。延期申请批准后，区、县房地局应将延长暂停办理期限的决定通知区（县）人民法院和当地公安、规划、建设、工商、房屋管理等部门。
3．暂停办理期限期满未申请延长期限、申请延长期限未予批准或者批准的延长期限期满，《北京市城市房屋拆迁管理办法》（市政府令第16号，以下简称《办法》）规定的关于暂停办理有关事项的限制自行解除。
二、关于房屋拆迁许可证的申请、审批问题
4．本市房屋拆迁申请，由区、县房地局审查并核发房屋拆迁许可证。但城区、近郊区的房屋拆迁申请，远郊区、县的重点建设工程、危旧房改造工程的房屋拆迁申请，区、县房地局审查后，应当在拆迁公告发布之前，报市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）备案。
5．《办法》第十条规定的国有土地证明文件包括下列几种情况：
（1）建设单位通过划拨方式取得土地使用权的，提交建设用地批准书；
（2）建设单位有偿取得土地使用权的，提交《国有土地使用证》；
（3）建设单位在原使用土地范围内实施拆迁的，提交原土地使用证明（没有土地使用证明的，提交用地范围内房屋所有权证）。
6．在原使用土地范围内实施拆迁的建设单位，向区、县房地局申请办理房屋拆迁许可证时，应当提交建设工程规划许可证。
7．拆迁计划内容包括项目概况，拆迁范围、方式，搬迁期限，工程开工、竣工时间。
8．拆迁方案内容包括被拆除房屋及其附属物的状况（房屋使用性质、产权归属、面积等）、补偿款和补助费预算等内容。拆迁人应当按照上述内容制作拆迁预分方案表，报区、县房地局审批。
9．房屋拆迁许可证规定的拆迁范围不得超过建设用地范围，但是建设用地范围外的房屋与范围内的房屋不可分时，拆迁主管部门可以把范围外的该房屋划入拆迁范围。
三、关于拆迁期限与搬迁期限问题
10．《办法》所称拆迁期限是指房屋拆迁许可证规定的拆迁人应当完成该拆迁项目的期限。
11．《办法》所称搬迁期限是指区、县房地局发布的拆迁公告规定的被拆迁人应当与拆迁人签订拆迁补偿协议并搬离拆迁范围的期限。
四、关于拆迁公告与通知问题
12．区、县房地局发布拆迁公告，应当包括房屋拆迁许可证批准文号、拆迁人、拆迁范围、搬迁期限、拆迁补偿价格、经济适用住房均价等主要内容。
13．拆迁人取得房屋拆迁许可证后，应书面通知拆迁范围内的房屋所有人。通知书应当说明拆迁人、拆迁实施单位、许可证号、工程名称、拆迁范围、搬迁期限、答复期限、逾期不答复的处理办法、联系方式等，并告知其享有的权利及有关规定。
14．按照《办法》第四十三条规定，拆迁人无法通知房屋所有人的，应当在主管部门指定的公共媒体上予以公告。房屋所有人在本市的，拆迁人应在《北京日报》上予以公告，公告期限为15日；房屋所有人在外省市的，拆迁人应在《人民日报》或者《法制日报》上予以公告，公告
期限为30日；房屋所有人在境外的，应在《人民日报》（海外版）或者《中国日报》上予以公告，公告期限为60日。
15．拆迁公有房屋的，区、县房地局应通知产权单位撤管。房屋撤管通知书应说明拆迁人、拆迁范围、拆除房屋间数和面积等。
自房屋撤管通知书送达之日起，该公有房屋的维修、安全等工作由拆迁人负责。
五、关于正式房屋和房屋使用性质的认定问题
16．拆迁范围内正式房屋的认定以房屋土地管理部门核发的房屋所有权证为准。但拆除因城市建设征用的原农民宅基地上的房屋，其房屋符合《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》（市政府令1989年第39号）的规定，并具备下列条件的，也应当认定为正
式房屋：
（1）柱高2ｍ以上，建筑面积7平方米以上；
（2）三面有墙，有正式门窗；
（3）屋顶有保温层。
17．拆迁范围内非住宅房屋的认定，公房以租赁契约标明的使用性质和工商行政主管部门核发的营业执照为准；私房以工商行政管理部门核发的营业执照为准。
拆除因城市建设征用的原农民宅基地上的房屋，一律按照住宅房屋给予补偿。
18．《办法》所称“执行国家规定租金标准的房屋”，是指经房屋管理部门审查认定，使用市国土房管局统一印制的租赁合同，并按照国家和本市规定的租金标准交纳和收取租金的出租房屋。
19．《办法》第四十条所称公益事业房屋是指直接用于社会公益事业的，非营利性的房屋，包括学校、幼儿园、医院、图书馆、展览馆、博物馆、体育场馆、文化馆、敬老院、福利院等，但私人用于公益事业的房屋除外。
六、关于原建筑面积和应补偿建筑面积的认定问题
20．拆除承租的住宅房屋，原建筑面积按照房屋租赁合同标明的使用面积换算成建筑面积后计算。换算系数参照本项目拆迁范围内的被拆除住宅房屋总建筑面积和总使用面积的对比系数确定。
21．对被拆除非成套住宅房屋使用人补偿款计算公式中的“原建筑面积”，在下列情况下，按照应补偿建筑面积执行：
（1）被拆除房屋使用人原人均住房建筑面积不足6平方米的，应补偿建筑面积按照人均6平方米计算。
（2）拆除因国家建设征用原农民宅基地上的房屋，被拆除房屋使用人原人均住房建筑面积超过30平方米的，应补偿建筑面积按照人均30平方米计算。
（3）拆除因国家建设征用原农民宅基地上的房屋，被拆迁人在拆迁范围内没有本市常住户口，其原建筑面积不足60平方米的，应补偿建筑面积按照原建筑面积计算；其原建筑面积超过60平方米的，应补偿建筑面积按照60平方米计算。
七、被拆迁户的划分和原住人口的认定问题
22．拆除住宅房屋，对被拆迁户的划分标准为：承租的房屋以租赁合同标明的租赁户为准，私有自住房屋以产权证为准。
23．拆除因国家建设征用原农民宅基地上的房屋，其房屋尚未办理所有权证的，对被拆迁户的划分以公安机关发放的户口簿为准；但夫妻双方、未成年子女在拆迁范围内分别立户的，按照一户给予补偿。
24．凡在暂停办理有关事项期限内或者拆迁期限内离婚，男女双方各自无独立住房的，按照离婚前的住房及人口状况核定补偿款。
25．被拆除房屋使用人在拆迁范围内有多处房屋的，在核定住房困难户和计算拆迁补贴面积时，其在拆迁范围内的各处房屋面积应合并计算。
26．区、县房地局核定住房困难户和原农民宅基地上房屋的原居住人口时，在拆迁范围内有本市常住户口和正式住房，并且长期居住的居民，方可计入原居住人口。
对于不在拆迁范围内居住，但原户口在拆迁范围内的下列人员，可以计入原居住人口：
（1）服现役的士兵；
（2）大中专院校在校学生；
（3）在国外留学的学生；
（4）劳改、劳教人员；
（5）按政策规定可以计入原居住人口的其他人员。
27．拆除非住宅房屋，造成停产、停业引起经济损失的，停产停业综合补助费应当给予工商行政主管部门核发的营业执照上标明的单位或者个人。
八、关于确定有关价格的问题
28．被拆除房屋所在区位的拆迁补偿价格，由各区、县人民政府划分辖区内的房屋拆迁区位，确定各类拆迁区位的拆迁补偿价格幅度，并报市国土房管局批准后执行。具体建设项目的拆迁区位补偿价格，由各区、县房地局在市国土房管局批准的幅度内确定。
29．被拆除住宅房屋的重置价格，由市或者区县拆迁主管部门认定的房地产价格评估机构按照《北京市房屋估价办法》（京房地评字〔1996〕573号）、《北京市住宅楼房估价技术规范》（京房地评字〔1999〕655号）进行评估。
30．被拆除成套住宅房屋所在地区届时普通住宅商品房价格，由各区、县房地局根据被拆除房屋所在地区普通住宅商品房届时市场情况提供，报市国土房管局予以确认。
拆除原划拨土地上的成套住宅房屋，对被拆除房屋使用人的补偿款中不含土地出让金，具体标准由市国土房管局提供。
31．被拆除非住宅房屋的市场评估价格，由市或者区县拆迁主管部门认定的房地产价格评估机构按照《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》（京房地评字〔1999〕656号）进行评估。
九、关于房屋补偿问题
32．拆除住宅房屋，并以住宅房屋补偿的，补偿房屋的价格按照下列规定确定：
（1）补偿房屋用地为有偿取得，相关手续齐全，符合上市销售有关规定的，补偿房屋的价格按照其普通住宅商品房价格确定；
（2）补偿房屋为经济适用住房的，补偿房屋的价格由市政府有关主管部门核定；
（3）拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。回迁房用地的确定，由拆迁人提出申请，经区、县房地局审核后，报市国土房管局批准。
（4）拆迁人以其在1992年6月1日以前取得的划拨土地上自行开发建设的住宅房屋或者作为出地方与有关单位联建、合建项目中分成的住宅房屋补偿被拆迁人的，该房屋必须是在1995年1月1日以前竣工。补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并
按照经济适用住房政策管理。补偿房屋用地的确定，由拆迁人提出申请，经区、县房地局审核后，报市国土房管局批准。
33．拆除住宅房屋，并以住宅房屋补偿的，拆迁人提供的现房，应当经区、县房地局审核。
34．拆迁人应当提供补偿房屋的下列证明材料：
（1）房屋用地证明文件；
（2）质量监督管理部门出具的质量验收合格证书；
（3）购买的房屋，提交房屋买卖合同；联建、合建的房屋，提交房屋联建、合建合同；
（4）房屋位置和楼座图；
（5）房屋经规划设计部门审核的设计图纸，包括首层平面图、标准层平面图。
（6）其它相关材料。
35．根据《办法》第三十五条规定，拆除执行国家规定租金标准的私有出租住宅房屋，房屋所有权人要求以房屋补偿的，应当事先与承租人达成关于维持原租赁关系的协议；双方在区、县房地局公告规定的搬迁期限内达不成协议的，拆迁人可以按照《办法》和《北京市人民政府关于
调整本市城市房屋拆迁补偿办法的有关规定》（京政函〔2000〕60号）对房屋所有权人和承租人分别给予补偿。
十、关于住房困难户的拆迁补偿问题
36．被拆除房屋使用人在拆迁范围外另有正式住房的，不适用《办法》第三十条的规定。
被拆除房屋使用人有下列情况之一的，为在拆迁范围外另有正式住房：
（1）本人或者其配偶在拆迁范围外的国有土地上自有或者承租住房（以房屋所有权证或房屋租赁合同为准）的；
（2）在拆迁范围外的国有土地上住用其父母、子女自有的房屋或其承租的房屋（以房屋所有权证或房屋租赁合同为准）的；
（3）本人或者其配偶在朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区规划市区内的集体土地上自有正式房屋的。
37．对在拆迁范围内有本市常住户口，长期居住在自建房内，并且符合下列条件的居民，可以按照每户建筑面积三十平方米给予补偿，具体价格由各区、县政府确定：
（1）单独立户；
（2）本人及其配偶、父母、子女在拆迁范围内无正式住房；
（3）本人及其配偶在拆迁范围外无正式住房。
十一、原农民宅基地上房屋的拆迁补偿问题
38．《办法》所称原农民宅基地，是指在因国家建设被征用以前为农民集体所有，并在经依法批准的四至范围内由本集体经济组织成员用于建造自住住宅的土地。
39．拆除因国家建设征用原农民宅基地上的房屋，被拆除房屋使用人应补偿建筑面积少于其住房原建筑面积的，对剩余面积部分按照所在区、县确定的拆迁补偿价格的20％给予补偿。剩余面积按照下列公式计算：
剩余面积＝原建筑面积－应补偿建筑面积
40．拆除因国家建设征用原农民宅基地上的房屋，被拆除房屋使用人在拆迁范围内没有本市常住户口，或者虽然在拆迁范围内有常住户口，而且独立分户，但是没有长期居住，在其它地方另有住房的，不予计算拆迁补贴面积。
41．拆除本市城镇有关单位在1983年3月29日《北京市人民政府关于处理非法租赁买卖社队土地建职工住宅问题的通知》（京政发〔1983〕51号）实施以前在原集体土地上建设的属非成套住宅房屋的职工住宅，参照《北京市人民政府关于调整本市城市房屋拆迁补偿办法
的批复》给予补偿。
十二、关于特殊房屋的拆迁补偿问题
42．拆除未超过批准期限的临时建筑，拆迁人可以按其建筑面积及上一年度的建安单方造价结合剩余期限给予补偿，计算公式为：临时建筑补偿款＝建安单方造价×建筑面积×（剩余期限÷批准期限）。
43．按照《办法》第四十一条规定，拆除有所有权纠纷的房屋，在区、县房地局公告的搬迁期限内纠纷未解决的，经区、县房地局批准，按照规定对被拆除房屋的所有人和使用人分别核定补偿款，对被拆除房屋所有人的补偿款由拆迁人交公证机关或者区、县房地局提存。
44．按照《办法》第四十二条规定，拆除设有抵押权的房屋，抵押人没有在区、县房地局公告的搬迁期限内与抵押权人重新设立抵押权或者清偿原债务的，对其补偿款由拆迁人交公证机关或者区县房地局提存。
十三、关于拆迁补偿协议问题
45．拆迁补偿协议文本由市国土房管局统一印制。
46．协议签订后，被拆迁人应将原土地使用证、房屋所有权证或者使用证明交给拆迁人，由拆迁人移交房地权属管理部门办理注销登记手续。
十四、关于拆迁纠纷裁决问题
47．区、县房地局裁决拆迁纠纷，应当在裁决书中明确拆迁补偿款，并裁定用于执行的周转房屋。裁定的周转房屋由拆迁人提供，并须经区、县房地局审核。
按照《办法》第二十一条规定，在区、县人民政府作出限期搬迁决定后，被拆迁人逾期不搬迁的，拆迁补偿款由拆迁人向公证机关办理提存公证，区、县有关部门或者人民法院依法实施强制拆迁。被执行人应当按照规定交纳周转期间的房租及其它费用。被执行人同意搬迁，并腾退周转
房屋后，可以领取拆迁补偿款；但是被执行人未按规定交纳的房租等费用，应当从拆迁补偿款中予以扣除。
十五、关于拆迁管理费问题
48．拆迁人应当按照市物价局批准的届时标准向核发房屋拆迁许可证的区、县房地局缴纳房屋拆迁管理费。
49．房屋拆迁费用计算范围包括拆迁补偿费以及各种拆迁补助费、奖励费。
十六、关于拆迁档案资料管理问题
50．房屋拆迁档案资料，包括下列内容：
（1）申办房屋拆迁许可证有关材料；
（2）拆迁补偿协议书及各种补偿、补助费领取单据；
（3）拆迁情况总结、拆迁结案表；
（4）裁决、强制拆迁、诉讼情况及有关文件；
（5）其他材料。
51．拆迁人应当在被拆迁人全部搬迁完毕后1个月内向区、县房地局移交拆迁档案资料，并将拆迁结案表报市国土房管局备案。
52．各区、县房地局应当建立、健全拆迁档案资料管理制度，逐步实行计算机管理，提高管理效率。
十七、其他问题
53．本市城市房屋拆迁中所指的城区包括东城区、西城区、崇文区、宣武区；近郊区包括朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区；远郊区县包括门头沟区、昌平区、通州区、顺义区、平谷县、怀柔县、密云县、延庆县、房山区、大兴县。
2000年8月4日
