青岛市住宅小区物业管理实施细则
山东省青岛市政府办公厅
青岛市住宅小区物业管理实施细则
市政府办公厅
第一章 总则
第一条 根据《青岛市住宅小区物业管理试行办法》（以下简称《办法》，制定本细则。
第二条 《办法》所称物业管理，是指物业管理单位对住宅小区实行的专业化统一管理和综合性服务。包括对房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿地等维护与修缮和环境卫生、交通、治安保卫、环境容貌等管理和服务活动。
第三条 本市行政区域内的建筑面积在5万平方米以上的新建城市住宅小区、建筑面积在2万平方米以上的旧城改造区（片）住宅小区（以下简称住宅小区），应实行物业管理。
《办法》发布前，已入住居民、暂不具备条件的住宅小区，应搞好规划，创造条件，并在市政府规定的期限内逐步实行物业管理。
公寓、商住楼、写字楼、办公楼、别墅区及建筑面积在2万平方米以下的居住组团等，亦应创造条件，实行物业管理 。
第四条 物业管理纳入住宅小区建设规划。住宅小区建设可行性研究报告应载明实行物业管理的意向。
第五条 青岛市城乡建设行政主管部门是本市住宅小区物业管理的行政主管部门（以下简称市物业主管部门），下设市物业管理办公室（以下简称市物业管理部门），按规定的权限分工，负责物业管理的具体行政管理工作。
市和各县级市（含黄岛区、崂山区、城阳区，下同）物业管理部门的职责：
（一）贯彻执行有关住宅小区物业管理的法律、法规、规章，制定住宅小区物业管理发展规划；
（二）负责本辖区物业管理单位的资质审核管理工作；
（三）对住宅小区物业管理招标、招聘工作进行监督和管理；
（四）负责组织辖区内住宅小区综合验收和交接工作。
（五）按权限分工负责住宅小区管理基金的管理和使用。
市南区、市北区、四方区、李沧区（以下简称四区）物业管理部门的职责：
（一）负责本辖区物业管理单位的资质初审管理工作；
（二）参与本辖区内住宅小区的竣工验收和交接工作；
（三）参与本辖区内住宅小区物业管理的招标、招聘工作的监督和管理；
（四）负责本辖区内住宅小区物业管理承包合同、委托管理合同的登记备案工作；
（五）协调本辖区内有关管理部门与住宅小区管委会、物业管理单位的工作关系。
第六条 房管、市政、园林、环卫、公用事业、公安、交通、工商、物价等行政主管部门，按照职责权限分工，负责对住宅小区委托物业管理单位管理事项进行监督与指导。
第二章 管委会
第七条 住宅小区交付使用且入住率达到50％以上时，县级市、区物业管理部门应会同开发建设单位和县级市、区人民政府指定的街道办事处，召集首次房屋所有人和使用人（以下称业主）代表大会，选举产生住宅小区管理委员会（以下简称管委会）。
管委会委员数额，根据住宅小区规模大小确定，一般为11至15人，设主任1人（由当地人民政府指定的街道办事处主任或副主任兼任），副主任2人（由业主代表中产生）。
管委会每届任期为3年，管委会委员可连选连任。管委会委员在任职期间如有变动，应召开业主代表大会及时补选。
管委会下设办公室，聘请工作人员1至3人，负责处理日常工作，其费用由物业管理单位负担。
第八条 管委会为社团法人组织，依法登记备案，取得社团法人资格。
第九条 管委会全体会议应每季度召开一次。经管委会主任提议或有三分之一以上委员建议，可随时召开会议。涉及本住宅小区物业管理的重大事项，由管委会过半数以上组成人员实行无记名投票表决制度。决定事项，必须达到三分之二以上多数通过。
住宅小区业主代表大会应每年召开一次，由管委会组织并报告工作。
第十条 管委会通过招标、招聘等形式确定本住宅小区的物业管理单位并与其签定《住宅小区管理承包合同》。《住宅小区管理承包合同》应报市和县级市、区物业管理部门备案。
《住宅小区管理承包合同》应包括管理项目、管理内容、管理费用、双方权利和义务、管理与服务质量、合同期限、违约责任等内容。
《住宅小区管理承包合同》期限一般不超过3年，到期可续签或重新签订。
第三章 物业管理单位
第十一条 实行物业管理的住宅小区，由物业管理单位实行专业化统一管理和综合性服务。
物业管理单位是具备相应资质条件的企业法人。
第十二条 物业管理单位成立应当具备下列条件：
（一）有明确的章程和固定的办公地点；
（二）有独立健全的组织管理机构，以及与其管理相适应的专业、技术和管理人员5人以上；
（三）有自有流动资金10万元以上，注册资金不低于10万元。
第十三条 申请物业管理单位资质应当提交下列证明文件：
（一）资质申请表；
（二）主管部门的批准成立文件；
（三）企业法定代表人和专业、技术、管理人员的职称证件；
（四）资信证明；
（五）当地物业管理部门的初审意见。
第十四条 物业管理单位必须持有市物业主管部门颁发的《物业管理资质证书》，并向工商行政管理部门领取《营业执照》后，方可从事住宅小区物业管理业务。
外地和境外物业管理单位进入本市从事物业管理业务的，须经市物业主管部门审查登记。
未按规定办理手续从事住宅小区物业管理业务的，应在本细则发布后一个月内申请补办手续。
第十五条 住宅小区开发建设单位应在业主入住前6个月，向市或县级市物业管理部门申请自行或委托物业管理单位对住宅小区实行前期管理。管理费用由开发建设单位自行承担，也可向市或县级市物业管理部门申请借用部分住宅小区管理基金。
在同等条件下，住宅小区原开发建设单位，具有物业管理的优先承包权。
第十六条 开发建设单位自行或委托物业管理单位对住宅小区实行前期管理期间，应接受业主及有关部门的监督。
第十七条 住宅小区经竣工综合验收合格交付使用后，开发建设单位应按《办法》第十条的规定向负责接收的管委会提供完整的档案资料。
第十八条 分期验收的住宅小区，开发建设单位应在居民入住前6个月，按规定向物业管理部门申请自行或委托物业管理单位实行前期管理的同时提出分期验收的申请。分期验收合格，其房屋及配套设施具备基本使用功能和符合实行物业管理规定条件的，可入住业主。
分期验收中，对按规则要求应配套建设的设施未全部建成的，应明确期限，逐步完善。
第十九条 边建设边移交的住宅小区委托物业管理时，开发建设单位应先将住宅小区内已配套建成的管理用房或商业网点用房交物业管理单位使用，待管委会成立后再正式办理有关移交手续。
第二十条 住宅小区内经工程质量验收合格的房屋自入住之日起，其开发建设单位应向物业管理单位一次性支付该房屋建筑总面积每平方米3元的保修金，1年内由物业管理单位负责养护修缮，并由双方签定《住宅小区房屋回修与保修合同》。
第四章 业主
第二十一条 入住住宅小区的业主须遵守以下规定：
（一）不得擅自改变房屋的使用性质、结构、外形及色调；不得擅自改装、拆除公用房屋原附属设施；装修房屋应符合有关规定。
（二）保持房屋及其他建筑物的完好、整洁和安全；禁止在公用院落、走廊、屋顶、楼梯内堆放杂物、砌煤池、建违法建筑；禁止在阳台上砌墙和存放超重的物品。
（三）禁止随意接引、拆除和损坏市政公用设施；不得擅自在住宅小区内占用和挖掘道路；禁止向下水管道中乱扔杂物。
（四）爱护住宅小区内的绿地和花草树木及绿化设施；严禁损坏、占用绿地。
（五）按规定的时间、地点存放垃圾，逐步实行袋装化；禁止乱倒垃圾、乱泼污水、乱扔瓜果皮核和纸屑；禁止在建筑物和构筑物上涂写、刻划、张贴；禁止违法饲养家禽、家畜；二楼以上阳台围栏上摆设花盆，必须采取固定保护措施，防止坠落伤人。
（六）严禁打架斗殴、酗酒滋事、赌博、传播淫秽物品；禁止使用高音喇叭，使用组合音响不得影响相邻关系；禁止存放易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品。
（七）不得在住宅小区内随意停放自行车和机动车辆；非经批准，禁止载重车进入住宅小区（通过住宅小区内的城市道路除外）。
（八）居民应按规定办理房屋、户口登记、变更、迁移手续；暂住人员，应按规定及时办理暂住户口登记手续。
（九）不得开办污染住宅小区环境的生产、加工型企业。
（十）居民利用家庭住所从事经营服务活动和业主在住宅小区内的公共场地设点从事经营服务活动，须征得物业管理单位的同意，并到有关管理部门办理审批手续。禁止在住宅小区内的公共场所和道路两侧乱设摊点。
（十一）其他有关事项
第二十二条 业主入住住宅小区前，须与物业管理单位签订住宅小区入住合约；已入住住宅小区未签订住宅小区入住合约的，应在本住宅小区实行物业管理后一个月内补签入住合约。
第二十三条 入住合约应包括下列内容：
（一）住宅小区名称，户主及居住地点、面积；
（二）物业管理单位名称及其应提供的服务内容；
（三）业主使用住宅小区物业的权益；
（四）业主参与住宅小区物业管理的权利；
（五）业主对管委会和物业管理单位的监督权；
（六）住宅小区物业维修、养护和管理费用以及预备金的缴纳；
（七）业主的义务；
（八）违反入住合约的责任；
（九）其他有关事项。
第五章 委托管理与有偿服务
第二十四条 物业管理单位应根据住宅小区管理服务的实际内容，建立健全住宅小区管理的规章制度，制定住宅小区住户手册，住宅小区管理项目和标准等，方便业主，提高管理服务水平。
第二十五条 按《办法》第七条、第八条规定，凡纳入住宅小区物业管理的委托管理事项，有关管理部门、产权单位应在接到物业管理部门的通知后一个月内与所在小区物业管理单位签订托管合同，明确双方的管理权限和责任。托管合同期限应与《住宅小区管理承包合同》期限一致。
对托管事项，应支付委托管理费用，具体数额，国家、省或市有规定的按规定执行；未规定的，由双方商定。
第二十六条 对委托物业管理单位管理的房产及其附属设施（包括各种管线），除由委托人支付相应托管费用外，其托管房屋的管理费和修缮费，由产权人支付。四区内支付房产管理费、修缮费的具体标准是：
（一）属国有直管房产的，由市房产管理部门按市有关规定扣除应上缴部分后，剩余部分拨给区房产管理部门，其中10％留作管理费，90％定期划拨给物业管理单位；
（二）属单位自管房产的，由市房租汇缴中心每月将管理费的15％返还给产权单位，剩余部分全部划拨给物业管理单位；
（三）属私有房屋的，由物业管理单位按规定收取委托管理费和公用部位的管理费和修缮费。具体标准，由市房产管理部门另行制定。对未托管的房屋，只收取公用部位的管理费和修缮费。
各县级市内支付房产管理费、修缮费的具体标准，由各县级市根据实际情况制定。
第二十七条 凡已收取托管费用的房产及附属设施（包括各种管线），属自然损坏的由物业管理单位负责维修，并保证正常使用和安全；属人为损坏的由损坏责任人自行维修或承担维修费用，由物业管理单位负责维修。
第二十八条 房屋租金专款专用，不得挪作他用。住宅小区物业管理单位合同终止或被解聘时，应将结转的房屋租金全部上缴所在区管委会代管，由住宅小区新聘用的物业管理单位接收使用。
第二十九条 凡实行物业管理的住宅小区，水、电、供气、供热等费用，由物业管理单位负责统一代收。有关管理部门、单位可向其支付所收费用1％至3％的劳务费。具体标准由双方商定。
第三十条 住宅小区社会治安综合治理工作仍实行属地化管理。
按照统一管理的原则，住宅小区日常安全巡逻纳入物业管理单位的公共服务范围。物业管理单位应在当地公安派出所的业务指导下，负责住宅小区的日常治安保卫工作。物业管理单位应从住宅小区停车场、自行车棚看车费中提取净收入的30％交当地公安派出所，用于住宅小区社会治
安管理。
第三十一条 物业管理单位按规定向住宅小区内的业主收取综合服务费，用于住宅小区内的公共服务项目支出。公共服务项目包括下列内容：
（一）负责住宅小区内的道路、楼道、甬道、庭院、公厕及公共场所的卫生保洁；
（二）按时登门为业主代收生活垃圾和营业性垃圾；
（三）负责住宅小区内花、草、树木和绿篱的修剪、补植、浇水、灭虫等；
（四）负责为业主代收水、电、供气、供热等费用。
（五）负责住宅小区日常治安保卫工作，落实防范措施。
综合服务费的收取标准根据住宅小区实际需要和服务内容由所在管委会提出意见，经市和县级市、区物业管理部门同意后报物价部门批准。管委会应到物价部门申领《行政性事业性收费许可证》，并使用财政部门统一印制的收费票据。
综合服务费的收取标准需要调整时，仍按上款规定办理。
第三十二条 物业管理单位为住宅小区内的业主提供专项和特约等服务项目，应公开收费的基本价格，也可由双方议定。
专项和特约服务项目一般包括：代管房屋、代购（送）物品、代送（接）儿童、代送（护）病人、代雇（兼）保姆、代送报刊邮件等；修理车辆、水电设备、家用电器等；以及预约上门洗涤衣物、清扫室内卫生、粉刷、装修等。
第三十三条 物业管理单位可享受国家对第三产业的优惠政策。
第三十四条 住宅小区管理服务经费的收支情况，由物业管理单位每半年向管委会报告一次，每年向业主公布一次，并随时接受市或县级市、区物业管理部门，以及物价、税务、审计等部门和管委会的监督检查。
由管委会代收、代管的房屋租金，应专户储存，按规定用途使用或移交，不得擅自挪作他用。
第六章 管理基金与管理用房
第三十五条 住宅小区开发建设单位应按上年度全市住宅建设平均建筑面积每平方米实际造价的3．6％的比例，向市或县级市物业管理部门缴纳住宅小区管理基金，用于住宅小区的公共设施更新、大型设施的增改以及为其他已建成住宅小区实行物业管理提供补助资金。其中管理基金
的30％，委托金融机构一次性贴息贷款给物业管理单位作为流动资金使用。该项贷款由物业管理单位分期偿还或在解除物业管理承包合同时，一次性退还。
管理基金在住宅小区建设工程报批时应缴纳50％，由市或县级市建设工程收费部门统一代收，开发建设单位凭缴费证明办理开工报告。其余部分待住宅小区竣工综合验收时缴纳；边建设边迁入住宅小区应在业主入住时缴纳。
凡符合第三条规定条件的在建住宅小区，其管理基金应在竣工综合验收时一次性补缴。
第三十六条 住宅小区按规划建设的专业管理用房，以及停车场、自行车棚等设施，属国有资产，经房管部门验收后，委托管委会负责接收，并按民用住宅房屋租金标准提供给物业管理单位使用和经营。房屋、场地租金由管委会负责代收，并按有关规定返还和使用。
住宅小区住宅总建筑面积0．5％的商业网点房，委托管委会按民用住宅租金标准出租给物业管理单位使用和经营。收取的房屋或场地租金纳入住宅小区管理基金。
依照《办法》规定，《住宅小区管理承包合同》终止时，原物业管理单位应同时办理退租手续并腾空房屋及设施，委托管委会出租给新聘用的物业管理单位使用和经营。
第三十七条 住宅小区专业管理用房和配套商业网点用房以及停车场、自行车棚，任何单位和个人不得擅自改变其用途。已经占用或挪作他用的，必须限期移交给管委会。确有困难的，经市或县级市物业管理部门批准，由占用单位提供相应补偿金，另行调整安排。
第七章 奖惩
第三十八条 住宅小区物业管理纳入城市管理目标考核责任制。对物业管理成绩突出的住宅小区，由市物业主管部门提请市人民政府予以表彰奖励。并每年进行一次优秀管理住宅小区评选活动。具体评定标准，由市物业主管部门参照《全国优秀管理住宅小区标准》制定。
第三十九条 开发建设单位违反本细则第十五条规定，不自行或委托物业管理规定条件而擅自办理居民入住的，房产管理部门和当地公安派出所，不予办理居民入住手续。
第四十一条 开发建设单位违反本细则第三十五条规定，不按期缴纳住宅小区管理基金的，建设工程竣工验收部门，不予进行竣工综合验收；在住宅小区管理基金未缴齐之前，不得承担新的建设项目。
第四十二条 新建住宅小区，凡未签订入住合约的，不得入住。已经入住，未按规定期限补签入住合约的，物业管理单位可提请管委会予以处理。
第四十三条 物业管理单位违反入住合约规定，未给住宅小区业主提供相应服务和造成损失的，业主可向管委会投诉，管委会有权责令其改正，履行合约，予以补偿或赔偿。
业主违反入住合约或有其他违法行为，除由物业管理单位按合约的规定追究违约责任外，还可提请相应的行政管理部门依法予以处理。
第四十四条 对住宅小区业主无故不缴应缴费用的，物业管理单位可责令其限期缴纳，期满仍不缴纳的，可依法追偿。
第四十五条 管委会和物业管理单位任何一方违反《住宅小区管理承包合同》的，双方均可申请市或县级市、区物业管理部门予以调解，调解不成的，双方均有权依照合同规定，追究对方违约责任直至解除合同；造成经济损失的，责任方应依法予以赔偿。
合同生效期间，管委会发现物业管理单位违反合同有关规定的，有权要求其改正。对拒不改正的，管委会可申请物业管理部门予以处理。
第四十六条 管委会和物业管理单位有违反行政管理法律、法规、规章行为的，由有关行政管理部门依法予以处罚。
有关管理部门、产权单位违反托管合同，给物业管理单位造成经济损失的，应承担相应的赔偿责任。
第八章 附则
第四十七条 本细则具体执行中的问题由青岛市城乡建设委员会负责解释。
第四十八条 本细则自发布之日起施行。
1995年7月7日
商标行政与司法“双轨制”冲突
如何保护商标权，世界各国普遍采用的是“单轨制”的司法保护，即由法院通过对商标侵权案件的审理，判令侵权人承担停止侵权、赔偿损失等法律责任的一种保护模式。我国《商标法》第五十三条 有本法第五十二条所列侵犯注册商标专用权行为之一，引起纠纷的，由当事人协商解决；不愿协商或者协商不成的，商标注册人或者利害关系人可以向人民法院起诉，也可以请求工商行政管理部门处理。正是这一条规定确定了我国商标权保护的“双轨制”模式。
一、商标权行政保护与司法保护的含义及特点
“双轨制”保护模式相对于“单轨制”之所以有它的独到之处，关键在于商标权行政保护方式的出现。它的出现并不只是增加了一种保护方法这么简单，因为它除了带来自身的一些特点外，在与司法保护相互作用、相互协调过程中又必然产生一些两者结合而来的新的特点，而这两方面的特点就共同构成了“双轨制”保护模式的“中国特色”。我们来分析一下商标权行政保护与商标权司法保护的主要区别：
（一）性质不同：行政保护着眼于维护一种正常的商标使用秩序，一旦发现违犯之人即以国家的名义令其改正，并给予相应的处罚，它是一种基于职权的主动出击的保护；而司法保护则是一种应请求的被动保护，它遵循“不告不理”的原则，需要商标权人主动向司法机关寻求救济才会采取措施。
（二）价值取向不同：行政保护讲究效率，它的措施比较直接、迅速、有力，程序也相对简单，这是它的优点；但缺乏程序的保障就难以保证真正公平的实现，而司法保护追求的目标正是公正、合理，它有着比较完善的程序，美中不足就是诉讼冗长，缺乏效率。
（三）措施力度不同：行政保护的措施有责令停止侵权、责令赔偿损失和罚款等，且一经作出即付诸执行。即便在行政诉讼期间一般也不停止执行。而司法保护的措施仅限于判令停止侵权、赔礼道歉和赔偿损失，它没有处以罚款的权力。因此从侵权人最终承担责任的大小来看，在司法保护中它仅负赔偿的民事责任，并不涉及惩罚性内容。而在行政保护中它除了向商标权人负赔偿责任外，还必须接受国家给予的处罚，也即侵权人必须负担更大的经济责任。所以说行政保护措施的打击力度较之于司法保护更大。
商标行政保护与司法保护管辖上的冲突
因为我国商标保护采取了行政保护和司法保护的双轨制，所以很容易产生两种保护方法同时或先后介入同一案件甚至作出不同处理的矛盾。而不管是行政保护还是司法保护，都有“一事不再理”的原则，即行政保护与司法保护不能分别对同一侵权行为作出同一处理。为了解决这一矛盾，国家工商行政管理局在1994年11月22日发布的《关于执行〈商标法〉及其〈实施细则〉若干问题的通知》中从行政的角度对如何协调工商与法院在案件受理上的分工问题作出了这样的规定：“当事人就商标侵权纠纷，可以自愿选择向法院起诉，或向工商行政管理机关投诉，如果当事人先向法院起诉，工商行政管理机关不再就同一当事人提出的同一商标纠纷控告立案受理。但有下列情形之一的，可以受理：①工商行政管理机关先于法院立案的；②行为人对社会经济秩序造成损害而没有受到任何相应处罚或法院仅就侵权人和被侵权人双方损害赔偿纠纷进行审理的。”
1997年9月，最高法院提出了一个《关于审理商标纠纷案件若干问题的规定》的征求意见稿，从司法的角度也拿出了一个倾向性的意见，即注册商标权人或利害关系人已经向工商行政管理部门提出商标侵权控告的，在工商行政管理部门查处期间，法院不受理其就同一事实向法院提起的商标侵权诉讼。
作者：王瑜（知识产权律师），电话：010-51662214
电子邮件：lawyerwy@263.net
网站：http://www.rjls.cn
