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在建房屋抵押预告登记探析/姜永华

作者:法律资料网 时间:2024-05-19 13:12:04  浏览:8611   来源:法律资料网
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在建房屋抵押预告登记探析

姜永华 贵州大学法学院法律系2001级民商法研究生


[内容摘要]:本文探讨在建房屋抵押预告登记,通过对在建房屋抵押的标的和在建房屋抵押合同性质的定性和我国在建房屋抵押登记常见问题的揭示,进而得出在建房屋抵押预告登记在于预告登记权利人获得将来建成房屋抵押登记的请求权。为建成房屋抵押登记提供条件,并最终在抵押人不履行债务时,从变卖抵押房屋的价款中优先受偿。
[关键词]: 在建房屋 抵押 预告登记

在建房屋抵押预告登记,目前在大多数国家民法理论和实务上未见有深入研究。我国关于此问题在理论上和立法上也存在许多不完善之外,在司法适用过程中,对于在建房屋抵押效力的认定仍缺乏一个统一的标准,这导致在建房屋抵押所应具有的担保和融资作用不能充分发挥。因此,笔者力求对这一问题进行浅显的探讨。
一 在建房屋抵押预告登记的理论基础
在建房屋抵押预告登记与建成房屋抵押登记是不同的。首先,已经建成房屋的标的物是特定的,即建成好的房屋,在建房屋抵押的标的物则不容易确定,是正在建造中的房屋还是将来建造好的房屋?笔者认为,是将来建造好的房屋,因为债权人与债务人签订抵押合同,一般而言,债权人必须要求债务人的标的物特定,如果债务人的标的物不特定,则债权人的抵押权就可能无法实现。如果以正在建造中的房屋作为抵押权的标的,那么在建房屋在工程期间每天都在发生变化,我们便无法确定抵押权的标的究竟是什么,并且在建房屋在建筑形态上表现为建筑材料,在工程尚未完工以前并没有多大价值,通过交易债权人也很难获得与建成房屋抵押登记实现抵押权所期望的价值,而已经建成的房屋则可以满足上述要求。所以在建房屋抵押权的标的为将来建成的房屋。其次,在建房屋抵押预告登记合同与建成房屋抵押登记合同不同。两者最大的区别在于抵押权成立与生效的时间上,已经建成房屋抵押合同与抵押权的成立具有统一性,经过抵押登记后抵押权生效。而在建房屋抵押是以将来建成的房屋作为抵押标的物,其抵押合同是以获得将来权利为目的的协议,而不是现在就能获得的权利,其抵押权虽然能与抵押合同在设立时一并成立,但其生效则只能在房屋建成并经过登记后才能生效。从这个意义上说,在建房屋抵押合同是一种附条件的民事法律行为,而不是附期限的民事法律行为,因为现实生活中的“胡子工程”和“烂尾楼”其期限已经完成而条件并未成就。只有在条件成就时权利人经过登记方可实现其权利。
由于我国登记机关的原因,在建房屋抵押经常出现当事人向政府、房产局报批的行为。这一行为不是登记行为,因为我国法律、法规规定房屋抵押必须经过登记,如《中华人民共和国城市房地产管理法》第48、49条分别规定“房地产抵押,应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。”“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”所以房屋抵押必须经过登记。由于在建房屋抵押标的是将来建造的房屋,不可能在房产局办理权属登记,因此只能办理在建房屋抵押的预告登记。为什么要办理抵押预告登记?因为当事人间设立、变更或消灭物权,都会涉及第三人的利益,为了保护当事人和第三人的利益,这就需要公示为社会公众所知晓。动产物权变动的公示方法是交付,不动产物权变动的公示方法是登记。通过登记使第三人了解房屋抵押的情况,知道谁是抵押债权人、谁是抵押人及其相关详细信息。如果房屋抵押不采用一定的公示方法表明某人享有某种物权,则极有可能使第三人与当事人遭受损害。在在建房屋抵押中,债权人应当知道该在建房屋是否设定抵押以及设定的第几顺位的抵押,关系到抵押权人将来能否实现其抵押权。因此,法律要求当事人在设立房屋抵押时,必须通过登记的方式,使房屋抵押的事实能够为第三人所知悉,一方面使当事人的利益得到维护,另一方面也使第三人不至于在房屋抵押中蒙受损害,从而维护抵押权利人与相关当事人的利益。因此无论是已建成的房屋还是在建房屋都必须进行登记,而在建房屋则应当进行预告登记。所以当事人向政府、房产局报批的行为因缺乏法律依据,缺乏登记程序,缺乏为第三人查阅知晓的方式而不是登记行为,其所设立的房屋抵押从严格意义上讲,不受法律的保护。从而警告在建房屋抵押当事人在抵押时为了保护自己的利益应当进行预告登记,增强公民的私法意识,维护自己的权利,突出法律所规定的登记行为。
二  在建房屋抵押预告登记的法律效力
预告登记制度为德国民法所创立,我国学术界将其翻译为预告登记、预登记、暂先登记等。预告登记是不动产登记法上与本登记相对应的一项登记制度,是为了保全一项登记请求权而为的一种登记(蔡耀忠主编:《中国房地产法研究》,法律出版社2002年版,第144页)。《中华人民共和国城市房地产管理法》第46条规定:“房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。”在建房屋抵押预告登记,是指为保全在建房屋抵押预告登记权利人获得将来建成房屋或者抵押顺位的请求权而进行的提前登记。在建房屋抵押预告登记与建成房屋抵押登记的区别在于:建成房屋抵押登记是抵押人为担保债务的履行而以建成房屋作为抵押标的物所进行的抵押登记,在债务人不清偿债务时,从房屋变价的价款中优先受偿;而在建房屋抵押预告登记是为了保全抵押权人获得将来建成房屋为抵押标的的请求权。在建房屋抵押预告登记作出后,并不立即导致房屋抵押权的实现,而只是使预告登记申请人取得一种请求将来发生房屋物权抵押的权利。纳入预告登记请求权,对后来发生与该项请求权内容相同的房屋物权的处分行为,具有保全的效力,以确保将来发生该请求权所期待的法律结果。在建房屋抵押预告登记的实质是预告登记债权人约束预告登记债务人使其承担将来建成房屋作为抵押标的物的义务。在建房屋抵押预告登记的效力表现在:1,顺位优先的效力。如甲将正在建造中的房屋抵押与乙,并进行了预告登记,在存在在建房屋余值的情况下又抵押给丙,丙也进行了预告登记。此后,不管甲有履行债务的能力,还是没有履行债务的能力,甚至破产,在甲履行债务时,则乙抵押预告登记的顺位优先于丙。但我国法律违背私法自治的原则,规定抵押人必须以在建房屋的全部作为标的物,这不利于抵押人充分利用其财产。2,警告的效力。由于在建房屋预告登记具有顺位优先的效力,所以第二顺位及其下的顺位的抵押权人为了确保自己的抵押权得以实现,必须对抵押人的资质和信用进行审查,在建房屋抵押预告登记就能提供抵押人的详细情况,警告顺位在后的抵押权人谨慎从事以决定是否提供担保,从而避免上当受骗。3,保全权利的效力。在建房屋抵押预告登记后,虽然抵押预告登记债务人已经承担了债法上抵押房屋的义务,但抵押预告登记债权人除债法上的请求权外,并无排斥债务人再进行抵押的权利。如果抵押预告登记债务人再为抵押行为,则可能对在建房屋抵押预告登记债权人不利。法律为平衡当事人间的利益,保全抵押预告登记债权人获得房屋的请求权,规定在拍卖或变卖在建房屋价款中优先受偿。因此,在建房屋保全权利的效力是在建房屋抵押预告登记最重要的效力。如果在建房屋抵押不进行预告登记,则抵押权利人不享有将来建成房屋的请求权,更不能从变价建成房屋的价款中优先受偿,其抵押权就不能实现。所以,在建房屋抵押权人在抵押时,应当进行预告登记,以获得法律的保护。而我国尚无在建房屋抵押预告登记制度,实践中有确立这一制度的必要,以保护预告登记债权人的利益。
总之,在建房屋抵押预告登记并不产生债务人不履行债务时从拍卖在建房屋的价款中优先受偿的法律后果,而只是对将来建成房屋所作的一种事先约束,以约束债务人以将来建成房屋作为抵押标的物。在房屋建成后,债务人有履行在建房屋抵押合同规定的义务和在建房屋抵押预告登记的责任,配合在建房屋抵押预告登记权利人向房屋登记机关提出变更登记,转变为房屋抵押登记,从而实现在债务人不能清偿债务时,以拍卖、变卖建成房屋的价款优先受偿。

On Advance Mortgage Registration of Buildings under Construction
Jiang Yonghua
Abstract:Through the object of the buildings under construction,determining the nature of the mortgage contracts of these buildings and discussing the common problems of advance mortgage registration of buildings under construction in China,this paper draws the conclusion that the corresponding right holder of advance mortgage registration can have a claim for the mortgage registration of the buildings when the construction is finished in the future.Thus they can lay the basis for the mortgage registration of the constructed buildings and enjoy the preferential compensation from selling off the mortgaged buildings when the mortgager fails to fulfill his obligation.

Key words:Buildings under construction;Mortgage;Advance Registration.



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本溪市档案管理规定

辽宁省本溪市人民政府


本溪市人民政府令第15号


  《本溪市档案管理规定》业经一九九四年八月二十九日本溪市人民政府第四十六次常务会议通过,现予发布施行。
 
                           市长 尉端恩
                         一九九四年九月一日

              本溪市档案管理规定



  第一条 为强化档案管理,有效地保护和利用档案,依据《中华人民共和国档案法》和《中华人民共和国档案法实施办法》,结合我市实际情况,制定本规定。


  第二条 凡本市行政区域内的机关、团体、企事业单位及其他组织和个人,必须遵守本规定。


  第三条 市、自治县(区)档案行政主管部门,负责组织、协调、监督、指导本行政区域内的档案工作,并对违反《档案法》及本规定的行为依法进行查处。


  第四条 档案管理应遵守下列规定:
  (一)配置适宜保存和利用档案的专门库房、装具等必要的设施;
  (二)指定具体部门和人员负责文件材料的收集、整理工作,保证应立卷归档的文件材料齐全完整;
  (三)按规定的时间将文件材料立卷后交本单位档案部门或档案工作人员集中管理。任何人都不得将应当立卷归档的文件材料据为己有;
  (四)按规定向档案馆(室)移交档案;
  (五)科研成果、新产品鉴定,基建工程、技术改造、技术引进项目竣工验收和设备、仪器开箱,必须同时验收档案;
  (六)档案的保密,档案密级的变更和解密,必须执行《中华人民共和国保密法》及其实施办法的规定;
  (七)集体和个人所有的对国家和社会具有保存价值或者应当保密的档案,档案所有者必须按照《档案法》的有关规定妥善保管;
  (八)向社会开放档案,必须执行国家档案局《各级国家档案馆开放档案办法》的有关规定。


  第五条 有下列行为之一的,档案行政管理部门应责令限期改正。逾期不改正的予以通报批评。通报批评仍不改正的,由档案行政管理部门建议主管机关或所在单位对有关人员予以行政处分。
  (一)未配置保存档案设施的;
  (二)未指定档案收集、整理部门和人员的;
  (三)不按时立卷归档的;
  (四)不集中保管档案的;
  (五)档案不齐全完整的;
  (六)档案案卷质量不符合规范要求的;
  (七)不按规定向档案馆(室)移交档案的;
  (八)专业主管机关对所属单位档案工作指导、监督不力,造成损失的。


  第六条 有前条所列(一)、(二)、(三)、(四)、(七)项行为之一,造成档案损失的,档案行政主管部门可视档案价值、数量处以500元以上10000元以下罚款。


  第七条 科研成果、新产品鉴定,基建工程、技术改造、技术引进项目竣工验收和设备、仪器开箱,未同时验收档案,致使档案残缺不全的,由组织鉴定、验收和开箱单位负责在规定的期限内追补齐全。逾期追补不全的,由主管机关或所在单位追究主管领导和直接责任者的行政责任。情节严重的,档案行政主管部门可分别处以主管领导和直接责任者100元以上300元以下罚款。


  第八条 擅自提供、抄录、公布属于国家所有的档案或者应当保密的档案,由档案行政主管部门处以200元以上2000元以下罚款。


  第九条 因损毁、丢失、擅自销毁、涂改或其他行为造成档案损失的,档案行政主管部门按下列标准责令赔偿损失:
  (一)永久、长期、短期保管的档案,每页分别赔偿100元、80元、60元;
  (二)应当立卷归档的文件材料在未组卷前损失,无法鉴定保管期限的,一律按永久保管的档案标准赔偿;
  (三)造成珍贵档案损失的,按保管期限确定赔偿标准每页加赔300元;造成孤本档案损失的,按保管期限确定赔偿标准每页加赔500元。
  整卷损失页数不清的,按每卷不少于30页计算。


  第十条 违反《档案法》第二十四条规定构成犯罪的,提请司法机关追究刑事责任。


  第十一条 罚款一律使用财政部门统一印制的收据,并全额上缴财政。赔偿款用于修复损毁的档案和档案业务建设。


  第十二条 当事人对行政处罚决定不服的,可在收到《档案执法监督检查处罚通知书》之日起十五日内,向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议,也可向人民法院起诉;申请人对复议决定不服的,可在接到《复议决定书》之日起十五日内向人民法院起诉。
  当事人在规定期限内不申请复议或不起诉,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。


  第十三条 本规定由市档案局负责解释。  


  第十四条 本规定自发布之日起施行。

德州市人民政府办公室转发市发改委市科技局关于加强大中型企业申报建立国家级工程中心工作的意见的通知

山东省德州市人民政府办公室


德政办发〔2005〕37号



德州市人民政府办公室转发市发改委市科技局关于加强大中型企业申报建立国家级工程中心工作的意见的通知


各县(市、区)人民政府,市政府有关部门:
  市发改委、市科技局制定的《关于加强大中型企业申报建立国家级工程中心工作的意见》已经市政府同意,现转发给你们,请认真贯彻落实。


   德州市人民政府办公室
   二OO五年十月二十六日


关于加强大中型企业申报建立国家级工程中心工作的意见
  (市发改委 市科技局  二OO五年十月)
  

为进一步加强企业市场竞争能力,提高现有科技成果的成熟性、配套性和工程化水平,加速科研成果向现实生产力的转化,推进我市高新技术产业发展和经济结构战略性调整,根据《国家工程研究中心管理办法(试行)》、《国家计委关于建设国家工程研究中心的指导性意见》(计办高技〔2002〕767号)、《国家工程技术研究中心暂行管理办法》,结合我市实际,现提出以下意见。
  一、建立国家级工程中心的重要性、必要性
  国家级工程中心分为国家工程研究中心、国家工程技术研究中心,分别属于国家发改委、科技部管理和审批。国家级工程中心的建立,旨在促进科研成果向现实生产力转化,建立沟通科研成果向产业转化的通道;着力于开发科研成果转化为适合规模生产需要的共性技术、关键技术,增强产业实力,推动传统产业的技术进步和结构调整,加快高技术产业的发展。
  建立国家级工程中心,一是能够迅速增强企业核心竞争力。国家级工程中心针对具有重要应用前景的科研成果持续不断地进行系统化、配套化和工程化研究开发,为企业规模生产提供成熟配套的技术工艺和技术装备,促进新工艺、新装备、新产品的工程化、产业化和重大科技成果向企业迅速转移,并不断地推出具有高科技含量、高增值效益的产品,大大提高企业技术和产品获取国内、国际市场份额的能力,显著增强企业的自主创新能力和核心竞争力,促使企业迅速发展壮大。二是能够极大地促进区域经济发展。国家级工程中心通过实行开放式服务,接受行业或部门、企业、科研机构、高等院校等单位委托的工程技术研究、设计和试验任务,并不断地开发适合规模生产需要的共性技术、关键技术,不仅促进产业结构调整和产品更新换代,增强产业实力,而且还将推进区域经济结构的战略性调整,提升区域经济竞争力,不断推进区域经济持续、快速、健康发展。
  二、发挥企业主体作用,积极做好申报基础性工作
  申报建立国家级工程中心,要以企业为主体,加大科技研发投入,每年投入要达到产品销售收入的3%以上,确保具有将重大科技成果向规模生产转化的工程化研究环境和能力。要充分利用国家科技开发费据实列支、抵扣税等优惠政策,逐年提高投入水平。研发投入重点面向两个方面:一是积极购进科研成果工程化、产业化所需要的部分装备和基础设施,为工程中心的建设和运行提供必要的物质保障。二是建设一支结构合理、工程化研究开发和产业化素质较高的技术队伍,并积极在准备申报的领域中进行系统、扎实的科研开发,形成产业化工作基础和特色,拥有一批具有市场前景的重大科技成果。科技队伍建设要坚持培育与引进人才并重,重点是创造用人、留人的良好环境,对优秀科技人员要提供必要的科研经费和补贴,支持大中专院校的科技专家以技术作价入股,参与分配,鼓励企业按照项目和成果效益提高开发人员的报酬。
  全市各大中型企业要把国家级工程中心的申报建立与建立现代企业管理机制结合起来,坚决摒弃“家族式”和粗放的管理模式,建立起具有强烈市场意识和科学决策能力的管理班子,引入充满活力的科学管理体制,建立起符合申报领域发展要求的工程中心运行机制和有效的激励机制。具有产业强势的大中型企业要加强与优势科研院所、大学的联合协作,转变过去短期松散的合作方式,鼓励共建工程研究中心和中心试验基地,实现在相应技术领域中具有坚实的科研工作基础和特色,在国内同行业中具有学术和技术优势。同时,要自觉加强与市县主管部门的沟通联系,明确申报的具体条件和要求,配合主管部门到省和国家积极做好工作。大中型企业要成立专门组织机构,确保人力、财力支持。
  三、加强领导,加大扶持力度,推进企业申报工作
  各县(市、区)要对区域内大中型企业进行一次摸底调查,梳理排队,对具备申报建立国家级工程中心条件的企业,要帮助积极向上争取。对目前不具备条件的企业,通过重点培育,促其早日达到申报国家的条件和要求。尚不具备申报国家工程技术研究中心条件的企业,应积极争取申报建立山东省工程技术研究中心,力争省级资金及其它优惠政策的扶持。
  市发改委、市科技局将建立重点企业培育制度,对基础条件好、研发能力强、企业管理好的企业,进行重点指导和管理。对纳入重点培育的企业,将在项目上报、资金争取及其它优惠政策等方面给予优先照顾和推荐。市财政局将设立专项资金,用于国家专项资金的配套,以鼓励大中型企业申报建立国家级工程中心,促进企业提高自主创新能力和形成科研成果向产业转化的能力。